Hukuk Genel Kurulu 2024/114 E. , 2025/563 K.
\n\"İçtihat Metni\"MAHKEMESİ\t: Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI\t: 2022/674 E., 2022/1191 K.
ÖZEL DAİRE KARARI\t: Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli ve
\t 2021/3145 Esas, 2022/305 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki ipotek ve haciz şerhlerinin kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın davalı ... açısından husumet nedeniyle reddine, davalı ... lehine konulan ipotek ve şahsi hakların fekkine, diğer davalılar lehine icra takip dosyaları ile konulan hacizlerin kaldırılmasına, şartları oluşmadığından akdi vekâlet ücreti talebinin reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili, davalı Türkiye ... vekili ve davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davacılar vekili, davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili, davalı ... ve ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili ile davalı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA\t
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalılardan ... Yapı Müh. Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince müvekkillerinin maliki oldukları taşınmazdaki tapu hisselerini avans olarak davalı yüklenici ... Yapı Müh. Ltd. Şti’ne devrettiklerini ve böylece edimlerini ifa ettiklerini, davalı yüklenici şirketin A Blok 1 ve 2 No.lu giriş ile B Blok 1, 2 ve 3 No.lu giriş için yapı ruhsatlarını alarak süresi içinde inşaatları tamamladığını, A Blok 1 ve 2 No.lu girişler için yapı kullanma izin belgeleri aldığını, B Bloktaki inşaatların ise henüz bitirilmediğini ve yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını, ayrıca davalı yüklenici şirketin 2+1 ve 3+1 daire tipleri için kura çekilişini gerçekleştirdiğini, müvekkilleri ile yüklenici arasında imzalanan ek sözleşme ile müvekkillerine kura zaptında adlarına çıkan daire yerine karşılıklı uzlaşmayla dava konusu gayrimenkulün verildiğini, ancak dava konusu taşınmaz üzerine davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’nin kura çekimi sonrasında kullandığı krediye karşılık davalı ... lehine ipotek ve diğer davalı alacaklılar tarafından da haciz konulduğunun görüldüğünü, dava konusu olayda davalı ... Bankasının bankalar için geçerli olan kusursuz sorumluluk ilkesi doğrultusunda beklenen özen yükümlülüğünü ihlâl ettiğini, davalı bankanın basit bir araştırmayla kurası çekilen ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müvekkillerine ait olduğunu bilebilecek durumda olduğu dava konusu taşınmaz üzerine tesis ettiği ipoteği kaldırması gerektiğini, daha sonra yapılan görüşmeler neticesinde davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’nin dava konusu ... Mahallesi 28826 ada 4 sayılı parselde bulunan ... Blok 1. Kat ... No.lu daireyi 09.05.2018 tarihinde ihtirazı kayıt ile davalı ... lehine olan ipotekli hâli ve diğer davalıların koydukları hacizler ile birlikte müvekkillerine devrettiğini, davalı yüklenicinin dava konusu ... Blok 1. Kat ...No.lu daireyi her türlü takyidattan ari olarak hukuken ve fiilen müvekkillerine teslim edemediğini, davalı yüklenicinin kendisine ait daireye değil, müvekkillerine ait olan bağımsız bölüm üzerine ... ipoteğini tesis ettirdiğini ve diğer davalı üçüncü şahıslar lehine haciz konulmasına sebebiyet verdiğini, üçüncü şahıs konumundaki davalı ... ile haciz koyan icra alacaklıları diğer davalıların yüklenicinin doğmayan hakkına dayanarak arsa sahibi müvekkillerinden herhangi bir hak iddiasında bulunamayacaklarını ileri sürerek dava konusu 28826 Ada 4 sayılı parselde ... Blok 1. Kat ... No.lu daire üzerinde davalı ... lehine konulan ipotek vs. şahsi hakların fekkine, ayrıca bir kısım icra takip dosyalarında diğer davalılar tarafından konulan hacizlerin kaldırılmasına ve 45.000,00 TL akdi vekâlet ücretinin davalı ... ile ... Yapı Müh. Ltd. Şti’den müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı Türkiye... Bankası T.A.O. vekili cevap dilekçesinde; davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. ile müvekkili banka arasında 31.10.2014 ve 08.06.2017 tarihlerinde genel kredi sözleşmesi imzalandığını, kredilerin teminatı olarak davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı bir kısım taşınmazların üzerine müvekkili banka lehine 25.08.2015, 16.03.2017 ve 19.06.2017 tarihlerinde ipotek tesis edilerek kredi kullandırıldığını, ipotek tesis edildiği tarihlerde taşınmazlarda davacıların adının geçtiğine dair herhangi bir kayıt ve şerh bulunmadığını, tapu kaydına göre taşınmazın yükleniciye satış yoluyla devredildiğini ve tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair herhangi bir şerh bulunmadığını, müvekkili bankanın ipotek tesis etmeden önce bütün özen ve yükümlülüklerini yerine getirerek ve tapu siciline güvenerek tamamen iyiniyetle ipotek tesis ettiğini, bu nedenle müvekkili banka lehine tesis edilen ipotek hakkının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... Dayanıklı Tüketim Malları San. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti.’den olan alacağını tahsil etmek amacıyla Konya 7. İcra Müdürlüğünün 2018/677 Esas sayılı dosyasında başlattığı icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin, davacılar ile davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. arasında yapılan sözleşmeyi bilmediğini, haciz konusu taşınmaz tapuda davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğundan bilebilecek durumda da olmadığını, müvekkilinin tapu siciline güven ilkesi gereğince ve tamamen iyiniyetle davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmaz üzerine haciz şerhi koydurduğunu, konulan haczin 14.02.2019 tarihinde kaldırıldığını ve davanın konusuz kaldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
3. Davalı ... Hazır Beton ve Mamulleri Nakliyat Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’den olan alacağını tahsil etmek amacıyla Konya 10. İcra Müdürlüğünün 2018/254 Esas sayılı dosyasında başlattığı icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin, davacılar ile davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. arasında yapılan sözleşmeden haberi olmadığını ve sözleşmeyi bilme yükümlülüğünün bulunmadığını, müvekkilinin tapu siciline güven ilkesi gereğince ve tamamen iyiniyetle davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmaz üzerine haciz şerhi koydurduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
4. Davalı ... Mühendislik San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin kanuni hakkını kullanarak davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’den olan alacağını tahsil etmek amacıyla başlattığı icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin, davacılar ile davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. arasında yapılan sözleşmeyi bilme ya da araştırma gibi bir yükümlülüğünün bulunmadığını, müvekkilinin tapu siciline güven ilkesi gereğince ve iyiniyetle davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmaz üzerine haciz şerhi koydurduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
5. Davalı ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’den olan alacağını tahsil etmek amacıyla başlattığı icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin, davacılar ile davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. arasında yapılan sözleşmeyi bilmesi mümkün olmadığı gibi böyle bir şeyi bilmesinin de beklenemeyeceğini, alacağını tahsil etmek amacıyla hareket eden müvekkilinin iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı ... Plastik İnşaat Cam Orman Ürünleri Alüminyum San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu ve davacıların iddia ettiği olayları bilmesinin imkânsız olduğunu, zira davacının iddialarına yönelik olarak tapu sicilinde herhangi bir şerh ya da beyan bulunmadığını, müvekkilinin davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’den olan alacağını tahsil etmek amacıyla Konya 8. İcra Müdürlüğünün 2018/1875 Esas sayılı dosyasında başlattığı icra takibi sonucunda davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin tapu siciline güvenerek kazandığı hakkının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
7. Davalı ... Teknoloji İklimlendirme İnşaat Enerji Sanayi Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacıların davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’ne dava konusu taşınmazı devrettikleri esnada taşınmaz üzerinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak devredildiğine dair herhangi bir şerh bulunmadığını, tapu kaydında davalı borçlu ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı olan taşınmaza tapu siciline güven ilkesi gereğince müvekkili şirketin alacaklı olduğu Konya 9. İcra Müdürlüğünün 2018/2586 ve 2018/2587 Esas sayılı dosyalarında icra müdürlüğü tarafından gönderilen haciz müzekkereleri üzerine haciz şerhi konulduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
8. Davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu olayla herhangi bir ilgisinin olmadığını ve davacılar ile arasında husumet bulunmadığını, eldeki uyuşmazlıkta müvekkilinin taraf sıfatı bulunmadığından davanın reddi gerektiğini, müvekkilinin davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’den olan alacağını tahsil etmek amacıyla Konya 10. İcra Müdürlüğünün 2018/3347 Esas sayılı dosyasında başlattığı icra takibi sonucunda davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin tapu siciline güven ilkesinden yararlanması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
9. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti’den olan alacağını tahsil etmek amacıyla başlattığı icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğunu, müvekkilinin, davacılar ile davalı ... Yapı Müh. Ltd. Şti. arasında yapılan sözleşmeyi bilmesi mümkün olmadığı gibi böyle bir şeyi bilmesinin de beklenemeyeceğini, alacağını tahsil etmek amacıyla hareket eden müvekkilinin iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
10. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; Konya 7. İcra Müdürlüğünün 2018/3570 Esas sayılı dosyasında dava konusu taşınmaz üzerine konulan haczin dava açılmadan önce 28.05.2018 tarihinde kaldırıldığını, hâli hazırda davanın açıldığı tarihte taşınmaz üzerinde müvekkili lehine herhangi bir haciz bulunmadığını, müvekkili yönünden açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
11. Diğer davalılara dava dilekçesi ekli usulüne uygun davetiye tebliğ edilmesine rağmen davaya cevap vermemişler, yargılamaya katılmamışlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 23.06.2020 tarihli ve 2019/56 Esas, 2020/224 Karar sayılı kararı ile; davacıların dayandıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde imzalandığı ve iki taraf arasında danışıklı olarak her zaman düzenlenebileceği, nitekim sözleşmenin tarihsiz olduğu, protokoldeki 02.10.2010 tarihinin ise hatalı olduğu, davacıların iddia ettikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mülkiyet devrini de amaçlaması nedeniyle resmî şekle tâbi olmasına rağmen buna uyulmadığı, şekil şartına uyulmasa da tapu devrinin yapılmış olması gibi bazı istisnai hâllerde sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilse dahi adi yazılı sözleşmenin üçüncü kişilere karşı herhangi bir ispat kuvvetinin bulunmadığı, sözleşme dışında olan üçüncü kişi davalıların tapu siciline dayanan haklarının korunması gerektiği, resmî belgelerde görünen gerçekliğe karşı davacıların iddiası ispat edilemediğinden davanın reddi gerektiği, davanın açıldığı tarih itibariyle davalılardan ... lehine haciz şerhi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 23.12.2020 tarihli ve 2020/994 Esas, 2020/947 Karar sayılı kararıyla; somut olayda, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı olsa da, arsa sahiplerince tapuda pay devri yapıldığından geçerli hâle geldiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibince yapılan pay devirlerinin kural olarak sözleşme gereği yapıldığının kabul edildiği, dosya kapsamından bunun aksi ispatlanamadığına göre arsa sahibince yükleniciye yapılan taşınmaz devrinin sözleşme gereği yapıldığının kabulünün zorunlu olduğu, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmede dava konusu bağımsız bölümün davacı arsa sahiplerine ait olacağının düzenlendiği, dolayısıyla yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğine bağlı olmaksızın taşınmazın yükleniciden kaynaklı kısıtlamalardan ari olarak arsa sahiplerine ait olacağı, bu nedenle taşınmaz üzerine konulan ipotek ve hacizlerin geçerli olmadığı, taşınmazın gerçek sahiplerinin arsa sahipleri olduğu, İlk Derece Mahkemesince davalı ... dışındaki davalılar açısından davanın kabulü yerine reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, dava konusu taşınmaz üzerinde davalı ... lehine haciz bulunmadığından bu davalı açısından husumet yönünden red kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile, kararın 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca kaldırılarak davanın davalı ... açısından husumet nedeniyle reddine, diğer davalılar açısından ise kabulüne karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, davalı Türkiye ... vekili ve davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli ve 2021/3145 Esas, 2022/305 Karar sayılı kararı ile,
“…1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davacının tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2-Davalılar Türkiye... Bankası T.A.O ile ... Türk Katılım Bankası A.Ş’nin temyiz itirazlarına gelince;
Taraflar arasında imzalanan tarihsiz adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. maddesinde, parsellerdeki hissedarların tamamının yüklenici tarafından belirlenen bloklar içerisinde kendi hisse oranlarına göre olan dairelerden diğer hissedarlarla birlikte kura çekerek dairelerin belirleneceği düzenlenmiştir. Sözleşmede arsa sahipleri ile yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin net bir şekilde belirlenmediği anlaşılmıştır. Davacı arsa sahipleri taşınmaz üzerindeki arsa paylarını 04.02.2011 tarihinde satış suretiyle davalı yükleniciye devretmişlerdir. Bir kısım arsa sahiplerinin katılımı ile ... 9. Noterliğince 15.07.2012 tarihli çekiliş tespit tutanağı düzenlenmiş, davacı arsa sahiplerinin bu çekilişe katılmadıkları anlaşılmıştır. Davacı arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan tarihsiz adi yazılı ek sözleşme ile dava konusu ... Blok 1. kat... nolu bağımsız bölüm davacı arsa sahiplerine bırakılmış, yüklenici adına kayıtlı iken satış işleminden 09.05.2018 tarihinde arsa sahipleri adına tescil edilmiştir. Söz konusu bağımsız bölüm arsa sahipleri adına tescil edilmeden önce davalı yüklenicinin borcuna istinaden bağımsız bölüm üzerine davalı Türkiye... Bankası T.A.O. tarafından 17.11.2017 tarihinde ipotek tescili, davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. tarafından da 29.03.2018 tarihinde haciz şerhi tescil ettirildiği anlaşılmıştır.
Kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa devrinin yapılması avans ödemesi olarak kabul edilir ve sözleşme ifa edilmez ve feshedilirse avansın iadesi gerekir. Davaya konu olayda edimin ifa edildiği davacı ve davalılardan yüklenicinin de kabulünde olup, esasen bu konuda bir ihtilaf da bulunmamaktadır. İhtilaf davacı arsa sahiplerine düştüğü iddia edilen bağımsız bölüm üzerine davalı üçüncü kişiler tarafından konulan haciz ve ipotek şerhlerinin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Davacı arsa sahipleri haciz ve ipotek şerhleri konulan bağımsız bölümün sözleşme uyarınca kendilerine düşen bağımsız bölüm olduğu iddiasıyla yüklenicinin borcundan dolayı konan haciz ve ipotek şerhlerinin kaldırılmasını talep etmiş iseler de; davalı bankalar adına konulan ipotek ve haciz şerh tarihleri dikkate alındığında bağımsız bölümün davalı yüklenici adına kayıtlı olduğu ve tapu kaydında bağımsız bölümün sözleşmeye göre arsa sahibine bırakılan bağımsız bölüm olduğuna dair bir şerh bulunmadığı anlaşıldığı gibi, taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşmede de bağımsız bölümlerin paylaşımına dair bir belirleme de bulunmamaktadır. Davacı arsa sahipleri sonradan düzenlenen ek sözleşme ile bu bağımsız bölümün taraflarına düştüğünü iddia etmiş iseler de, asıl sözleşmede bağımsız bölümün çekilecek kura sonucu belirleneceği düzenlendiğinden, adi yazılı ve tarihsiz olan, ne zaman ve ne maksatla düzenlendiği şüpheden uzak bir şekilde anlaşılamayan bu ek sözleşmeye itibar edilerek üçüncü kişilerin haklarının zedelenmesi düşünülemez. Davacı arsa sahipleri, davalı Türkiye... Bankası T.A.O. ile ... Türk Katılım Bankası A,Ş.’nin, ipotek ve haciz konulan bağımsız bölümün sözleşme uyarınca kendilerine bırakılan bağımsız bölüm olduğunu bildiğini ve yüklenici ile işbirliği içerisinde ipotek ve haciz şerhlerini tesis ettirdiklerini yasal delillerle kanıtlayamadığından davalı bu üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesi uyarınca iyiniyetli olduklarının kabulü ile bu davalılar bakımından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı ... yönünden bozma kararına uyulmuş, davalı haciz alacaklısı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. yönünden ise TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetle hak kazanacak üçüncü kişilerin ancak ayni hak sahibi olan kişiler olduğu, haciz alacaklarının alacağının ise şahsi bir hak olduğundan, başkasının taşınmazı üzerine başkasının borcu için haciz hakkı kazanmalarının mümkün olmadığı, TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden davalı haciz alacaklısı ... Türk Katılım Bankası A.Ş’nin yararlanamayacağı gerekçesiyle kısmen direnme kararı verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili, davalı ... ve ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili ile davalı ...Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili; müvekkilinin tapu siciline güven ilkesi gereğince davalı ... Yapı Mühendislik Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmaz üzerine haciz şerhi koydurduğunu, yapılan işlemde herhangi bir usulsüzlük bulunmadığını, Bölge Adliye Mahkemesinin hacizleri neden kaldırdığına dair gerekçe göstermediğini, iyiniyetle ve tapuya güven ilkesi gereğince taşınmazlara haciz koyan müvekkilinin sözleşmeyi araştırma yükümlülüğünün olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, tapuya güven ilkesi çerçevesinde konulan hacizlerde müvekkili bankanın TMK'nın 1023. maddesindeki korumadan yaralanmasına karşılık müvekkili aleyhine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek direnme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Uyuşmazlık
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, dava konusu bağımsız bölüm üzerine konulan haciz şerhinden dolayı davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş’nin TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. yönünden haciz şerhinin kaldırılmasına karar verilip verilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.
D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1010 ve 1023. maddeleri
2. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 79, 85 ve 91. maddeleri
2. Değerlendirme
A) Davacılar vekilinin, davalı ... ve ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin ve davalı ...Ş. vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan değerlendirmede:
1. Öncelikle konuyla ilgili kavram ve yasal düzenlemelere kısaca değinilmelidir.
2. Dava şartları, mahkemenin davanın esası hakkında yargılama yapabilmesi için gerekli olan unsurlardır. Diğer bir anlatımla, dava şartları dava açılabilmesi için değil, mahkemenin davanın esasına girebilmesi için aranan kamu düzeni ile ilgili zorunlu koşullardır.
3. Mahkeme, hem davanın açıldığı tarihte hem de yargılamanın her aşamasında dava şartlarının bulunup bulunmadığını kendiliğinden (resen) araştırıp inceler, bu konuda tarafların istem ve beyanları ile de bağlı değildir. Dava şartlarının davanın açıldığı tarih itibariyle bulunmaması ya da bu şartlardan birinin yargılama aşamasında ortadan kalktığının öğrenilmesi durumunda mahkemece davanın mesmu (dinlenebilir) olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi gerekir.
4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 114. maddesinde dava şartları düzenlenmiş olup bu maddenin 1. fıkrasının (h) bendinde Davacının, dava açmakta hukuki yararının bulunması dava şartları arasında sayılmıştır.
5. Medeni usul hukukunda hukuki yarar, mahkemede bir davanın açılabilmesi için, davacının bu davayı açmakta ve mahkemeden hukuksal korunma istemekte bir çıkarının bulunması gerektiğine işaret eder. Davacının davayı açtığı tarih itibariyle dava açmakta hukuk kuralları tarafından haklı bulunan (korunan) bir yararı olmalı, hakkını elde edebilmesi için mahkeme kararına ihtiyacı bulunmalıdır.
6. Yine bu yararın hukuki ve meşru, doğrudan ve kişisel, doğmuş ve güncel olması da gerekir (Emel Hanağası, Davada Menfaat, Ankara 2009, s.135).
7. Öte yandan dava açılmasında olduğu gibi mahkemeye yapılan her talep için, talepte bulunanın hukuki yararının varlığı şarttır. Aksi hâlde mahkeme, böyle bir talebi inceleyip yerine getiremez (Baki, Kuru : Medenî Usul Hukuku El Kitabı, Cilt 1, Ankara 2020, s. 390).
8. Bu noktada belirtilmelidir ki; kanun yolu davanın taraflarına tanınan bir hukuki yol olarak bununla yanlış olan kararların daha doğrusu yanlış olduğu iddia edilen kararların tekrar incelenmesi ve değiştirilmesine imkân sağlamaktadır.
9. Hüküm mahkemelerinin karar verirken yanlış yapmaları ihtimali bulunduğundan, verilen kararların daha yüksek bir mahkeme tarafından kontrol edilmesi için, her hukuk sisteminde kanun yolları kabul edilmiştir (Baki Kuru: Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, Cilt 3, s. 4483).
10. Kanun yollarından biri de temyiz yolu olup nihai bir karar, kanunda öngörülen süre içinde, harca tâbi ise harcı yatırılarak temyiz edilebilir. Bunlara ilaveten nasıl ki, davacının dava açmakta hukuki menfaatinin bulunması gerekiyorsa, temyize başvuranın da kararı temyiz etmekte hukuki menfaatinin bulunması gerekir.
11. Buna göre temyiz yoluna başvuran tarafın temyiz ettiği kararın kaldırılması ya da değiştirilmesinde korunmaya değer bir menfaati olmalıdır. Davada haklı çıkmış olan tarafın da hukuki menfaati bulunmak kaydıyla hükmü temyiz etmesi mümkündür.
12. Sonuç itibarıyla hukuki yarar dava şartı olduğu gibi temyiz istemi için de gerekli bir şarttır.
13. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 28.05.2025 tarihli ve 2023/6-906 Esas, 2025/361 Karar; 12.03.2025 tarihli ve 2023/6-494 Esas, 2025/124 Karar; 04.10.2023 tarihli ve 2022/11-81 Esas, 2023/880 Karar; 15.11.2023 tarihli ve 2022/2-769 Esas, 2023/1081 Karar; 31.01.2024 tarihli ve 2023/9-1042 Esas, 2024/44 Karar; 29.05.2024 tarihli ve 2023/9-1132 Esas, 2024/288 Karar sayılı kararlarında da aynı ilkeler kabul edilmiştir.
14. Somut olayda, Mahkemece Özel Dairenin bozma kararından önce verilen kararı davacılar vekili, davalı Türkiye ... vekili ve davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili temyiz etmiş, davalı ... ve ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili ile davalı ...Ş. vekili temyiz etmemiştir. Özel Dairece verilen bozma kararının 1. bendinde davacılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
15. Bu kapsamda davacılar vekili, davalı ... ve ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili ile davalı ...Ş. vekilinin direnme kararını temyiz etmekte hukuki yararı bulunmadığından temyiz istemi reddedilmiştir.
16. O hâlde davacılar vekilinin, davalı ... ve ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili ile davalı ...Ş. vekilinin direnme kararına yönelik temyiz başvurusunun hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmelidir.
B) Davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan değerlendirmede:
1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).
2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.
3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir.
4. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hâle gelir. Fakat arsa sahibi bazen arsa paylarını devir borcunu yüklenici inşaatı tamamlamadan önce yerine getirerek yükleniciye devretmekte, tapuda malik olarak görünen yüklenici de inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla müstakbel bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır.
5. Yüklenicinin tapu sicilinde malik olarak görünmesi, arsa sahibinin borcunu başlangıçta yerine getirerek arsa paylarının tamamını veya belli bir kısmını tapuda yükleniciye devretmesi durumunda olabileceği gibi; arsa paylarının inşaatın yapıldığı ölçüde kısım kısım yükleniciye devredilmesi (kademeli devir) hâlinde de söz konusu olabilir.
6. Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş bedelinin peşin ödemesi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin tapularının ya da arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesidir. Bu durumda arsa sahibi de güvenceyi, tapuda yükleniciye devrettiği tapu paylarına ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi şerh ettirmek şeklinde sağlamaktadır. Nitekim kişisel haklarda şerhleri düzenleyen TMK’nın 1009. maddesinde; \t“Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir” hükmüne yer verilmiştir.
7. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir”.
8. Anılan ilke Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesinde;
“…Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.
Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz” şeklinde genel hüküm olarak düzenlenmiş; tapulu taşınmazların el değiştirmesi hâlinde ise aynı Kanun’un 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
9. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde;
“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Bu maddeye göre, tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.
10. Görüldüğü üzere yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda \"yolsuz tescil\" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.
11. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.
12. Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.
13. Nitekim aynı hususlar Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararında da vurgulanmıştır.
14. Öte yandan uyuşmazlığın çözümü bakımından haciz konusunu irdelemek gerekir ise; haciz, icra takibinde borçlunun borcunu ödememesi durumunda borçluya ait mal ve haklara icra dairesi tarafından, alacaklının alacağını karşılayacak miktarda el konulmasıdır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 445).
15. Başka bir anlatımla haciz, cebri icra organı tarafından yapılan devlete ilişkin bir hakimiyet tasarrufu olup, icra takibinin konusu olan belli bir para alacağının ödenmesini sağlamak için, bu yolda istemde bulunan alacaklı lehine, söz konusu alacağı karşılayacak miktar ve değerdeki borçluya ait mal ve haklara, icra memuru tarafından hukuken el konulmasıdır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 85. maddesinin 1. fıkrasına göre icra müdürlüğünce, borçlunun kendi yedinde veya üçüncü şahısta bulunan menkul malları ile gayrimenkullerinden ve alacak ile haklarından alacaklının ana para, faiz ve masraflar da dâhil olmak üzere bütün alacaklarına yetecek miktarı haczedilir.
16. Taşınmazların haczi İİK'nın 79. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen usule göre kaydına işletilmek suretiyle yapılır. Taşınmazın borçlunun borcu nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması zorunlu ve yeterlidir. Başka bir deyişle, haciz tarihinde takipte taraf olmayan üçüncü kişi adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın, borçlunun borcu için haczedilmesi mümkün değildir. Nitekim bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.04.2004 tarihli ve 2004/12-210 Esas, 2004/208 Karar ile 08.12.2020 tarihli ve 2017/12-273 Esas, 2020/1009 Karar sayılı kararlarında da vurgulanmıştır.
17. Hukuk Genel Kurulunun 21.01.2020 tarihli ve 2019/12-518 Esas, 2020/37 Karar sayılı kararında da benimsendiği üzere haciz tarihinde takip borçlusu olmayan kişi adına tapuda kayıtlı taşınmaz üzerine konulan haczin kaldırılması istemi icra memur işlemine yönelik şikâyet niteliğinde olup, uyuşmazlığın şikâyet koşulları doğrultusunda çözümlenmesi gerekir. İcra müdürünün anılan kurala aykırı işlemi, tapu kaydının niteliği gözetildiğinde İİK’nın 16. maddesinin 2. fıkrası gereğince süresiz şikâyete tâbidir.
18. Taşınmaz haczi ile tasarruf hakkı İİK’nın 91. maddesi hükmüne göre TMK’nın 1010. maddesi anlamında tahdide uğrar. TMK’nın 1010. maddesinin 3. fıkrasına göre tapu kütüğüne şerh verilen haciz (tasarruf yetkisi kısıtlaması), şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. TMK’nın 1020. maddesinin 3. fıkrası uyarınca üçüncü kişi, tapu kütüğündeki haciz şerhini bilmediğini ileri süremez (Hukuk Genel Kurulunun 05.10.2021 tarihli ve 2017/12-378 Esas, 2021/1157 Karar sayılı kararı).
19. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, dava konusu bağımsız bölüm üzerine konulan haciz şerhinden dolayı davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş'nin TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanamayacağı görülmektedir. Zira az yukarıda açıklandığı üzere TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Oysa haciz şahsi bir haktır ve haciz hakkı sahibi ... Türk Katılım Bankası A.Ş'nin alacağı TMK'nın 1023. maddesinde ayni hak sahibi iyiniyetli üçüncü kişi için düzenlenen korumadan faydalanamaz.
20. Öte yandan haciz ancak haciz tarihinde gerçekten takip borçlusuna ait olan taşınmazlar üzerine konulabilir. Somut olayda dosya kapsamındaki delil ve belgeler ile de sabit olduğu üzere davalı yüklenici ... Yapı Mühendislik Ltd. Şti. adına kayıtlı olan taşınmazlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı arsa sahiplerine bırakılan yerlerden olup, taşınmazların gerçek sahibi davalı yüklenici şirket değildir. Bu nedenle genel kural gereğince borçlu yükleniciye ait olmayan taşınmazlar üzerine konulan hacizlerin kaldırılması gerekir.
21. Sonuç olarak Bölge Adliye Mahkemesince haczin şahsi bir hak olduğu ve TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden davalı haciz alacaklısı ... Türk Katılım Bankası A.Ş'nin yararlanamayacağı gerekçesiyle haczin kaldırılmasına yönelik verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, karar onanmalıdır.
22. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, haczin konulduğu tarihte bağımsız bölümün davalı yüklenici ... Yapı Mühendislik Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğu, davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş'nin iyiniyetli üçüncü kişi olduğu ve TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanması gerektiği belirtilerek direnme kararının bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul Çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
23. Hâl böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararı onanmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1-A) bendinde (&1-16) belirtilen nedenlerle davacılar vekilinin, davalı ... ve ... Elektrik San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili ile davalı ...Ş. vekilinin direnme kararına ilişkin temyiz itirazlarının hukuki yarar yokluğundan oy birliğiyle REDDİNE,
İstek hâlinde temyiz peşin harçlarının yatıranlara geri verilmesine,
2-B) bendinde (&1-23) belirtilen nedenlerle davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan gerekçe ile oy çokluğuyla ONANMASINA ,
Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine, karardan bir örneğinin İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
24.09.2025 tarihinde kesin olarak karar verildi.