T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2021/716 Esas
KARAR NO:2024/768
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 21/12/2020
KARAR TARİHİ: 09/10/2024
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı tasfiye Halinde ------tarihinde kurulduğunu--------------- kooperatifin mevcut yönetim kurulu üyeleri olduğunu, davada ihbar olunan olarak bildirilen ------ tarihli kooperatif ortaklık senedinden anlaşıldığı üzere kooperatif üyesi olduğunu, -------- tarihinde kooperatifteki hissesinin tamamını müvekkiline 155.000,00 TL bedelle devrettiğini, hisseye isabet eden taşınmazın ----------- dükkan olduğunu, müvekkiline usulüne uygun şekilde hisse devri yapılmış olmasına karşın davalı kooperatif tarafından devir işleminin tamamlanmadığını, tapuda hissenin tekabül ettiği taşınmazın müvekkili adına tescilinin yapılmadığını, müvekkiline devredilen hisseye tekabül eden taşınmaz üzerinde 3. Kişilere devredilmesine engel olmak amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını aksi halde davalıdır şerhi konulmasını, neticeten devredilen hissenin tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:Davalı usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap, beyan veya delil sunmamıştır. Davalı kooperatif tasfiye halinde olduğundan tasfiye memurları tespit edilmiş adlarına dava dilekçesi ve duruşma günü tebliğine rağmen mahkememize gelmeyip beyanda da bulunmamışlardır. Tasfiye memurlarından ------- vefat ettiği nüfus kaydından görülmüş, kooperatifin tasfiye kararından tasfiye memurlarından ikisi ile temsil edilebileceği anlaşılmakla kalan tasfiye memurlarına yargılama sürecinde tebligatlar gönderilmiştir.
İNCELEME ve GEREKÇE:Dava, hukuki niteliği itibari ile kooperatif hisse devrinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.Dosya mahkememize --------- Hukuk Mahkemesinin görevsizlik kararı ile süresinde taleple gelmiştir. Yargılamanın ön inceleme aşaması tamamlanarak tahkikat aşamasına geçilmiş, dava konusu edilen taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri bilirkişi tarafından belirlenmekle tespit edilen değer üzerinden eksik peşin harç davacı tarafa tamamlatılarak yargılamaya devam olunmuştur. Davalı Kooperatifin sicil dosyası getirtilerek incelenmiş, kooperatifin kurucuları arasında davacının hissesini devraldığı ----- bulunduğu, ----- ünvanını alındığı, --------- tescil edilen genel kurul kararında iskan ve ferdileşme işlemleri için yönetim kuruluna yetki verildiği,---- tarihli genel kurulda kooperatifin tasfiyesine karar verilip ------ tarihinde tescil ve ilan edildiği,------- tarihli genel kurul toplantı ekindeki Hazirun Cetveli’nde ---- sırada davacıya hissesini sonradan devreden ------ imza atarak katıldığı, ----- yıllarına ilişkin ---------tarihinde yapılan genel kurul Hazirun Cetvelinde 1.sıradan adının üye olarak yer aldığı anlaşılmıştır.Kooperatif Ortaklık Senedi’nin incelenmesinden ----- tarihinde ---- davalı---------üyesi olduğu----tipinde olduğu anlaşılmaktadır. Kooperatif hisse devri,------tasdik edilmiş olup ------ devrettiği, hisseye isabet eden taşınmazın davalı -------dükkan olduğu anlaşılmıştır. ----- adına kayıtlı olduğu ve ----tarihinde ---- ile kat mülkiyeti tesis edildiği, bildirilmiştir.------cevabi yazısı ile kooperatif tarafından ferdileşmeye geçildiği, kura çekim tutanağının müdürlükte olmadığı bilgisi verilmiştir.Mahkememizin 20/03/2023 tarihli duruşma ara kararı ile "Dosyanın davalı kooperatifin ticari defter ve dayanakları üzerinde inceleme yapılarak rapor düzenlenmesi için mahkememizce re'sen seçilen bilirkişiler ----------tevdine, davalı kooperatifin 2009 yılından itibaren tüm ticari defter ve dayanak kayıtları, kooperatif ana sözleşmesi, genel kurul kararları incelenerek davacının kooperatif üyeliğinin kayıt ve tescili talebi ile tapu iptal ve tescil talebinin (kooperatif tarafından ferdileşmeye geçildiği anlaşılmakla) değerlendirilerek üyeliğin devralındığı belirtilen diğer ortağın kooperatife borcunun olup olmadığı ve dolayısıyla tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olup olmadığının tespiti yönünde rapor düzenlenmesinin istenilmesine, Davalı kooperatifin ticari defter ve dayanak kayıtları üzerinde kooperatif merkezinde -------- günü saat 11:00 itibariyle yapılmasına, davalı kooperatife ve tasfiye memurlarına ayrı ayrı muhtıra tebliği ile belirlenen inceleme gün ve saatinde kooperatife ait ticari defter ve dayanak kayıtları, kooperatif ana sözleşmesi, genel kurul tutanakları, kura çekim tutanağını kooperatif merkezinde hazır bulundurması, aksi taktirde ibrazdan kaçınmış sayılacağı hususunda uyarılmasına," karar verilmiş, davalı ve tasfiye memurlarına ihtarlı davetiye tebliğine rağmen kooperatif ticari defter ve dayanak kayıtları incelemeye sunulmamıştır. Bu husus düzenlenen------ tarihli bilirkişi heyeti raporunda belirtilmiş, bunun üzerine -------- tarihli duruşmada oluşturulan " Mahkememizin 20/09/2023 tarihli ara kararı ile kooperatif merkezinde inceleme yapılmasına karar verildiği ancak kooperatif yetkililerine ulaşılamadığından inceleme yapılamadığının bilirkişi raporunda belirtildiği görülmekle davalı kooperatife ve kooperatifin tasfiye halinde olması nedeniyle aynı zamanda tasfiye memurları--------- ayrı ayrı HMK 220 maddesi uyarınca muhtıra tebliğ edilmesine, gönderilecek muhtıraya davalı kooperatifin 2009 yılından itibaren tüm ticari defter ve dayanak kayıtlarını kooperatif ana sözleşmesi ile birlikte tüm genel kurul toplantı tutanaklarının, kura çekim tutanağının-------- günü saat 11:00 itibariyle mahkememizde hazır bulundurmaları, istenilen belgeleri ibraz etmez ve inceleme gününe kadar delilleri ile birlikte ibraz etmemeleri hakkında kabul edilebilir bir mazeret göstermez ya da belgelerin ellerinde bulunduğunu inkar eder ve teklif edilen yemini kabul veya icra etmez iseler duruma göre belgelerin içeriği hakkında diğer tarafın beyanlarının kabul edilebileceği hususunun muhtıraya şerh düşülmesine," ara karar doğrultusunda işlem yapılmış düzenlenen muhtıralar tasfiye memurlarına ve kooperatife tebliğ edilmesine rağmen yine defter ve kayıtlar sunulmadığı gibi beyanda da bulunulmamıştır.Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ek raporda ------- tarihinde saat 11:00 da mahkemede bilirkişi ----- davacı ------------ hazır bulunduğu ancak davalı taraf adına asil veya vekil herhangi bir kimsenin mahkeme kalemine gelmediği tespit edilmiştir. Sayın mahkemeye şifahen bilgi verilerek, bilirkişi ve davacı vekili birlikte aynı gün davalı Tasfiye Halinde ------------- adresindeki merkezine yetkili bir muhatap ve belgeye ulaşabilmek vb. amacıyla gidilmiştir. Ancak, 4 katlı ve 8 daireli olduğu anlaşılan binada davalı kooperatife yine de ulaşılamamıştır. Dairelerin kapı zilleri tek tek çalınmış ve kooperatifin binadaki adresi, varsa geçmişi veya ilişkili olabilecek bir kişi hakkında detaylıca sorulmasına karşın hiçbir bilgi alınamamıştır. -------adresindeki apartmanın cıvarındaki komşulara sorulmuş, binanın hemen yanında 10 yıldır otopark işletmeciliği yaptığını beyan eden ----- yetkilisine de ısrarla sorulduğunda binada ve bölgede Tasfiye Halinde ------------ adını duymadığını ve kooperatifin bulunmadığını beyan etmiştir. Bu araştırmamıza dayanak bina ana kapısı, kat zilleri, bazı daire kapılar, otoparkçı alanı fotoları çekilerek, bilirkişi ve davacı vekili tarafından ilgili adreste imzalanarak birlikte hazırlanan TUTANAK (EK:1) ekinde raporumuza ek yapılmıştır. Özetle, mahkemenin ----- tarihli ara kararına göre davalı kooperatif tasfiye memurları veya vekili ----- mahkemede hazır bulunmamış, ticari defter ve kayıtların incelenmesi amacıyla ---------- adresine gidilmesine karşın yine de davalı kooperatif merkezine hiçbir şekilde ulaşılamamıştır. Dolayısıyla, mevcut belgelere göre 07.03.2024 tarihli Bilirkişi Heyet Raporumuzdaki görüşlerimizde önemli bir değişik olmadığını sayın mahkemenin nihai takdirine arz ederiz." denilmiştir. Bilirkişi heyetince dosya kapsamında toplanan tüm deliller değerlendirilmek suretiyle ".... Davalı ----- ihbar edilen------ ortaklık senedinden ----- tarihinden beri üye olduğu, -------- tarihli genel kurul toplantı ekindeki Hazirun Cetveli'nde ---- Sırada davacıya hissesini sonradan devreden ---- imza atarak katıldığı, ------ sayı ile tasdik edilen ----- kooperatif hissesini----------devrettiği, hisseye isabet eden davalı --------------olduğu ,Ortaklık Devrine ilişkin Kooperatifler Kanunu 14.maddesi ve kooperatif ana sözleşmesi 17. Maddesi kapsamında, noterden yazılı hisse devri için bildirim yapılmadığından kooperatif yönetim kurulu karar almadığı ve taşınmazın tapuda tescil edilmediği, davalı kooperatifin davacı tarafın kullandığı dükkan hariç bütün kooperatif hissedarlarına bağımsız bölüm tapu devir ve tescili yapıldığı, devreden-----arasında hukuki uyuşmazlık olduğuna ilişkin bir belge veya beyan dava dosyasında görülemediği, ---------- ticari defterleri dava dosyasına ibraz edilmediğinden ve yerinde inceleme imkanı bulunamadığından üyeliğin devralındığı belirtilen diğer ortağın kooperatife borcunun olup olmadığı tespit edilemediği, ------- yılında ifraz edilerek 2 ayrı kooperatife kat karşılığı verildiği, davacıya kooperatif hissesini devreden --------- ailesinin toprak sahibi olarak kooperatife ayrıca bir akçeli yükümlülük ödemediği ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi karşılığında taşınmaz edinme imkanı olabileceği, Ortaklığını devreden ---- devralan davacı------ kooperatif üyeleri arasında eşitlik ---------- gereği borcunu yerine getirip getirmediğinin ticari defter kayıtları davalı kooperatif tarafından ibraz edilemediğinden kesin ve tereddütsüz şekilde tespit edilemediği, borcu yok ise taşınmaz tapu tahsisi yapılan kooperatifin diğer emsal üyeleri gibi adına tapu tescili yapılabileceği, aksine bir belge ibraz edilmediğinden bu durumda davalı kooperatif adına olan mevcut tapu kaydının iptal edilerek davacı----- kayıt ve tescil edilmesinin uygun olabileceği," görüşü bildirilmiştir. Mahkememizce yapılan yargılama toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporları ile davacının davalı kooperatif üyesi olan,------------ göre, kooperatif hissesini devraldığı, hisseye isabet eden davalı--------------- olduğu, ve devir tarihinden itibaren davacı tarafından kullanıldığı, davacının ve devredenin davalıya devir işlemini bildirmedikleri anlaşılmıştır. Yapı kooperatifleri tip anasözleşmesinin 17/3. maddesi, “Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer” hükmünü içermektedir. Ortaklığın devir biçimi yasada gösterilmemiştir. Ancak pay devrinin alacağın temliki yolu ile yapılması, temlikin de yazılı olması gerekmektedir. Üyeliğe bağlı hak ve alacakların borçlusu kooperatif, alacaklısı ise üyeliği devir alan yeni ortaktır. Eğer devir eden ortak pay yönünden borçlu ise, borcun nakli hükümleri uygulanır ve borç devir alana geçer. Ancak, pay devri için resmi şekle bile gerek bulunmamaktadır. Her ne kadar yapı kooperatifinde, ortakları mal sahibi yapmak amacı olsa bile, pay devri, bir satış vaadi de değildir. Bu nedenle, adi yazılı devir dahi geçerlidir. Devredenin borçları, devre ve devrin kabulüne engel değildir, devredenin borçları devir alana geçer ve ödemediği takdirde devralanın ihraç edilme olanağı da her zaman vardır. Daire satımında üyelik kendiliğinden alıcıya satım ile birlikte geçmez. Satıcının üye olması ve üyeliğinin alıcı tarafından ayrıca devir alınması gerekmektedir. Üyelik ayrıca devredilmedikçe satıcının üyeliği kooperatif nezdinde devam eder. Satıcının üye olması, alıcının bu üyeliği ayrıca devir alması, devir alanın kooperatif üyelik koşullarını taşıması halinde kooperatifin bu kişiyi 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 14/3. ve anasözleşmenin 17/2. maddesi uyarınca ortaklığa kabul etmesi zorunludur. Üyelik devir sözleşmesi yapıldığı tarih itibariyle sözleşmenin yanları arasında geçerli sonuç doğurmasına karşın, kooperatif bakımından ise 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 14/3. ve anasözleşmenin 17/1. ve 2. maddeleri hükümleri gereği, devrin kooperatife bildirilmesi ve yönetimin makul sürede yapacağı inceleme sonunda devir alanın ortaklık şartlarını taşıması durumunda devir alanı makul süre içerisinde üyeliğe kabulü kararı verdiği tarihte hüküm ifade eder. 17/1. madde hükmünde yer alan yazılı başvuru koşulu, devrin geçerliliğine ilişkin olarak değil, devrin kooperatife iletilmesi ve kabulü için ispat bakımından sevk edilmiştir. Bu nedenle, kooperatif üyelik hakkının devredildiğinin davadan önce davalı kooperatife bildirilmemesi, devir alanın hakkına olumsuz bir etki yapmayacaktır. Devir alan durumundaki davacının mahkememizde açtığı iş bu davası ile davalı kooperatife üyelik başvurusu yapılmış gibi olduğundan, üyelik koşullarını taşıdığının belirlenmesi halinde üye olduğunun kabulü gerekir. Davacının üyelik koşullarını taşıyıp taşımadığının tespiti bakımından davalı kooperatif ve tasfiye memurları tarafından dosyaya hiç bir beyan ve itiraz sunulmamış, inceleme için HMK 220 maddesi uyarınca uyarılmış olmalarına rağmen kayıt ve belgelerde ibraz edilmemiştir. Üyeliği devreden ve davada ihbar olunan olarak yer alan kişi tarafından da üyelik hisse devir sözleşmesinden dönüldüğü veya sözleşmenin herhangi bir nedenle devrin tarafları arasında bağlayıcı olmadığı ileri sürülmemiş, sözleşmenin iptali de sağlanmamış olmakla devredenin artık dava konusu hisse üzerinde herhangi bir hakkı kalmadığı sonucuna varılmış, bu durumda mahkememizce davacının davalı kooperatife üye olmak için gerekli koşulları taşıdığı yönündeki beyanlarına itibar edilmiştir. Getirtilen tapu kayıtlarından davalı kooperatifin davacı tarafın kullandığı dükkan hariç bütün kooperatif hissedarlarına bağımsız bölümleri tapuda devir ve tescil ettiği, ferdileşmenin yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı tarafça taşınmazın adına tapuya kayıt ve tescilinin sağlamak üzere dava açılmıştır.1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na göre kooperatif üyesinin, üyeliği gereği kendine tahsis olunan taşınmazın, tapu iptal ve tescilini isteyebilmesi için öncelikle kooperatifin üyesi bulunması ve bu üyeliği gereği kooperatife karşı tüm parasal (akçeli )yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ödemelerin tamamını gerçekleştiren diğer kooperatif üyeleriyle eşit durumda olduğunu ispatlaması gerekecek ve ayrıca 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olduğundan, davacıyla aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekecektir. Yukarıda da açıklandığı üzere davalı kooperatif ferdileşmeye geçmiş ve ortaklarına tapu devirlerini yapmıştır.Bilirkişi heyeti Kooperatifin ticari defterleri dava dosyasına ibraz edilmediğinden ve yerinde inceleme imkanı bulunamadığından üyeliğin devralındığı belirtilen diğer ortağın kooperatife borcunun olup olmadığının tespit edilemediğini, ancak------- kat karşılığı verildiği, davacıya kooperatif hissesini devreden ------------- ailesinin toprak sahibi olarak kooperatife ayrıca bir akçeli yükümlülük ödemediği ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi karşılığında taşınmaz edinme imkanı olabileceğini belirtiği, davacının ya da hisseyi devraldığı şahsın borcunun olup olmadığının belirlenmesi bakımından yapılacak inceleme için davalı ve tasfiye memurları tarafından ihtara rağmen ticari defter ve kayıtların sunulmaması, bu konuda hiç bir beyanda da bulunulmaması karşısında, HMK 220 maddesi hükmü açık olup mahkememizce davacının ve hisseyi devraldığı ortağın davalı tarafa borcunun bulunmadığı yönündeki beyanlarına itibar edilerek davacının akçalı bir yükümlülüğünün bulunmadığı kabul edilmek suretiyle davanın kabulüne, davacının kooperatif üyesi olduğunun tespiti ile halen tapuda davalı kooperatif adına kayıtlı olan ------ nitelikli bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜNE, davacının kooperatif üyesi olduğunun tespiti ile halen tapuda davalı kooperatif adına kayıtlı olan---------- nitelikli bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
2-Karar harcı 84.021,30 'den davacı tarafça peşin ve tamamlama harcı olarak yatırılan 20.988,25-TL harcın mahsubu ile bakiye 63.033,05TL harcın davalıdan tahsili ile hazine adına irad kaydına,
3-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 20.988,25 TL harcın davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 54,40TL ilk masraf, 805,00 TL tebligat ve müzekkere gideri, 9.600,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 10.459,40 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
5-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 184.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri olmadığından karar verilmesine yer olmadığına,
7-Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
HMK 345. Maddesi hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzlerine karşı oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.09/10/2024