T.C.
İSTANBUL
27. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2026/301
KARAR NO :2026/168
DAVA:Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ:22/05/2025
KARAR TARİHİ:30/09/2026
DAVA: Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle: Davalı, müvekkili kooperatif ortaklığından istifa ettiği halde işbu ortaklık nedeniyle aldığı konutu müvekkili kooperatife iade etmediğinden davanın kabulü ile davalı adına kayıtlı ... sayılı söz konusu taşınmazın tapu kaydının iptaline müvekkil kooperatif adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde söz konusu taşınmazın karar tarihindeki güncel değerinin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, müvekkili kooperatife ödenmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: Davacının taşınmazın karar tarihindeki güncel değerinin kooperatife ödenmesine şeklindeki talebinin hiçbir hukuki dayanağı olmadığını, öncelikle Mahkemece de bilindiği üzere her dava açıldığı tarihteki haklılık durumunda göre karara bağlanmakta olup, davacının karar tarihindeki güncel değeri talep etmesinin hukuki hiçbir dayanağı olmadığını, diğer yandan müvekkili taşınmazı davacıdan almamış olup, davacıya herhangi bir borcu da bulunmadığını, müvekkili dairenin borcunu önceki sahibine aldığı tarihte ödemiş olup davacının bu talebinin hukuki dayanağı olmadığından reddini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dosyanın Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Kooperatif Hukuku Alanında Uzman Nitelikli Hesaplama Uzmanını Bilirkişiden iddia, savunma ve dosya kapsamı doğrultusunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine, rapor hazırlanırken dava tarihi itibari ile ihtilafa konu taşınmazın harca esas bedelinin tespiti amacı ile rayiç bedelinin tespiti hususunda rapor tanzimine karar verilmiş olup, Bilirkişi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... ve Kooperatif Uzmanı ...'nun 22/12/2025 tarihli kök raporunda özetle;
Davalı ...'nın, davacı ... ... Konut Yapı kooperatifi'nin Ortaklık Sözleşmesi'nde(EK:3-a) Kanun ve ana sözleşmedeki hak ve ödevler kabul ettiğini, 23.05.2017 tarihli üyelik imzalı başvuru dilekçesinde (EK:3-b) “A-2 Blok 30 no.lu doğacak bütün hak ve vecibeleriyle birlikte devir almak istiyorum.” beyanı görüldüğünü, 23.05.2017 tarih ve 598 sayılı yönetim kurulu kararı(EK:2) ile kooperatif ortağı ...'nin brüt 125m2 A/2 Blok Kat:6 Tapu Daire No:30 no.lu normal dairesinin ve 503 in davalı ...'ya devrinin oy birliğiyle üyeliğe kabul edildiğini, tapu kayıtlarında arsa niteliğiyle ... ... Konut Yapı kooperatifi tarafından 22.03.2011 tarih ve ... yevmiye no ile ferdileşme ile ...'ye terkin sebebiyle devredildiğini, ...'nin üzerindeyken 14.07.2014-24227 tarih ve no ile muhtelif bankalar lehine haciz konusu yapıldığını, daha sonra ...'ün 20.02.2017 tarih ve ... no.lu yevmi kaydıyla ...vergi Dairesi Müdürlüğü'nün 13.02.2017 tarih ve 5968 sayılı haciz yazısıyla 12.028,01-TL borca karşılık dava konusu taşınmazın maliki olduğunu, devamında davalı ...'ya 24.04... tarih ve yevmiye no ile kooperatif üyeliğinden kaynaklanmayan bir şekilde taşınmazın satışının yapıldığını, ...Noterliği'nin 16.09.2021 tarih ve ... yevmiye no.lu ihtarnamesi ile davalının ortaklıktan ayrıldığını kooperatif yönetimine bildirdiği ancak davacı kooperatif Yönetim Kurulu Karar Defteri'nde davalının istifasının kabulü yönünde müspet veya menfi bir karar görülemediğini, Kooperatifler Kanunu uygulamasına göre; Ortaklıktan Çıkma Serbestisi-Tazminat (10.md) ile Ortaklıktan Çıkmayı Kabulden Kaçınma (13.md) Ortaklıktan Çıkmanın Sınırlaması (K.K. 11.md) ile Bildirme süresi ve çıkma zamanı (12.md) düzenlemesi kapsamında her ortağın “Açık Kapı” ilkesi gereği kooperatif üyeliğinden ayrılma serbestisi olduğunu, davalı ...'nın kooperatif üyeliğinden değil taşınmaz satın alma yoluyla bağımsız bölümü edindiğini, 16 Eylül 2021 istifa tarihinde akçeli yükümlülükten kurtulma amaçlı miktarda önemli sayılabilecek bir borcu (8.691,42 TL) bulunmadığı göz önünde tutulduğunda kötü niyetli olarak ortaklıktan ayrılmadığı ve kooperatif üyeliği dışı bir yolla edindiği dairesini iade etmesi talebinin mevcut aidat borcu miktarıyla doğru orantılı olmadığı ancak davalının kooperatifin ortak giderlerine(Koop. Kan 17.md ve ana sözleşme 15.md) ve olası tasfiye masraflarına katılması gerektiği dolayısıyla, davacının tapu iptali ve kooperatif adına tescil talebi ile taşınmazın güncel değerinin davalıdan tahsil edilmesi talebinin yeterli şartları taşımadığının hukuki değerlendirmesini Mahkemenin nihai takdirinde olduğunu, Kooperatif ticari defterlerinde 131.A02.30-Ortaklardan Alacaklar/... hesabında ortaklıktan kaynaklanan tüm hak ve yükümlülükleri nedeniyle 16.09.2021 istifa tarihi ödemesi gereken toplam 8.691,42 TL aidat borcu olduğu, ayrıca ortaklıktan ayrıldığı 2021 yılı Bilanço ve Gelir Tablosu Gideri 2.385.834,11 TL'dan istifa tarihine isabet eden 2021 yılı genel kurulunda mevcut 177 üyeden bir üye payına düşen 13.479,28-TL (2.385.834,11TL/177-13.479,28TL) genel yönetim giderlerine (altyapı,çevre düzenlemesi, güvenlik, temizlik vb.) bağlı aidatları da ödemesi gerektiği(Koop. Kan 17amd ve ana sözleşme 15.md), dava konusu bağımsız bölümün dava tarihi(22.05.2025) itibariyle rayiç bedelinin 4.650.000,00-TL olduğunu, davacı ... ... Konut Yapı Kooperatifi'nin ana sözleşmesine göre (6 md) ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılama amacını tamamlamadığını, Kooperatifler Kanunu'nun Kooperatiflerin Dağılması başlığındaki 81/2. fıkrasına göre anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve da açıklaması mevcut olduğu, ancak davacı kooperatifin genel kurul kararları incelendiğinde bağımsız bölüm inşaatları için kat irtifakı tesis etme, tapu tescili, cins tahsisi, ferdileşme, gayrimenkulleri kat mülkiyetine çevirmeye, tasfiyeye girme vb. açık bir karar görülememiş olup kooperatif ferdileşmeye bağlı tüm üyelerine tapu vermediğinden amacına ulaşılamadığını ve tasfiye hali gerçekleşmediği, ayrıca, kooperatif genel kurul kararları, Yönetim Kurulu Faaliyet raporlarında kooperatifin amacına ulaştığına ilişkin bir bilginin mevcut olmadığını, arsa sahibi ... ile devam eden 70 ortağa ilişkin tapu tescil davasından dolayı tasfiyenin de dava tarihinde mümkün olamayacağı dolayısıyla anasözleşmede Kooperatifin “dağılma sebebleri” başlığındaki 85. Md.sinin 2.Fıkrası ve Kooperatifler Kanunu'nun Kooperatiflerin Dağılması başlığındaki 81/2.Fıkrasının iş bu uyuşmazlıkta uyarlanamayacağının ve 23.05.2017 tarihli üyelik imzalı başvuru dilekçesinde (EK:3-b) “A-2 Blok 30 no.lu dairesini doğacak bütün hak ve vecibeleriyle birlikte devir almak istiyorum.” beyanı da göz önünde tutulduğunda kooperatif ana sözleşmesinde belirtilen üyelik hak ve yükümlülüklerini peşinen kabul ettiği anlaşıldığına bağlı olarak, dairesini iade etmesi davacının tapu iptali ve kooperatif adına tescil talebi ile taşınmazın güncel değerinin(dava tarihinde 4.650.000,00TL) davalıdan tahsil edilmesi talebinin kanun, ana sözleşme ve davacının dosyaya ibraz ettiği emsal yargı kararları vb. kapsamında yeterli şartları taşıdığının hukuki değerlendirmesini tamamen Sayın Mahkemeye ait olduğunu bildirmişlerdir.
Davacı vekili dava değerinin 100.000,00-TL'den 4.650.000,00-TL'ye yükselttiğini beyanla tamamlama harcını da yatırmıştır.
Raporda dava konusu taşınmazın davacı tarafından ... isimli bir şahıstan kooperatif üyeliğinden bağımsız olarak satın alındığı tespiti olduğu görülmekle kooperatif kayıtlarında Şükrü Karagül isimli şahsın kayıtları incelerek bu şahsın kooperatif üyesi olup olmadığı, üye ise üye oluş ve ayrılış tarihinin ne olduğu, dava konusu taşınmaza bağlı kooperatif üyeliği olup olmadığının tespiti ve ayrıca taşınmazın önceki sıralı malikleri davacı Şükrü Karagül ve ... iken dava konusu taşınmazın bu şahıslar adına değil Rasim Ekşi isimli biri adına tahsisli olduğu,davacının da nitekim bu kişinin kooperatif üyeliğini devri aldığı mülkiyet ve tahsis durumunun çelişkili olmasının nedeni, durumun maddi hatadan kaynaklı olup olmadığının tespiti ve kooperatif ana sözleşmesinde veya ferdileşme sonrası icra edilen genel kurullarda ferdileşme yolu ile bağımsız tapu verilen taşınmazların devrine dair alınmış kısıtlayıcı bir hüküm olup olmadığı kooperatif izin ve onayına bağlanıp bağlanmadığına dair kooperatif bilirkişiden ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, Bilirkişi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... ve Kooperatif Uzmanı ...'nun 20/07/2026 tarihli ek raporunda özetle; 2019 Yılı Olağan Genel Kurul Tutanağı 10.maddesinde, “Kooperatiften ferdileşme yolu ile tapu aldıktan sonra ortaklıktan çıkan veya çıkarılan ortaklardan aidatların tahsil edilmesi hususu görüşüldü. Kooperatifin, ortaklarına tapu vermeye başladıktan sonra oluşan işler ve toplanan aidatlar tasfiye ürecine ilişkin olduğundan, buna ilişkin tüm aidatların kooperatiften çıkan ve/veya çıkarılan tüm eski ortaklardan kooperatifler kanununun 81. Maddesi hükmüne dayalı olarak tahsil edilmesine oybirliği ile karar verildi.” açıklaması görüldüğünü, dolayısıyla davacı kooperatifin ticari defterinde 131.A02.30-Ortaklardan Alacaklar/... hesabı incelendiğinde, davalının istifa tarihi 16.09.2021 tarihi itibarıyla kooperatife 8.691,42-TL aidat borcu olduğunu, kooperatifin davalı konut sahibine sağlayacağı genel yönetim giderleri, tasfiye masraflarına vb. kooperatif ortak giderlerine (Koop. Kan 17.md ve ana sözleşme 15.md) davalının da katılması gerektiğini bildirmiştir.
Açılan dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğu, uyuşmazlığın; davacı kooperaatifin davalıdan üyelik istifası sonrası üzerine kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile kooperatife tescili talebinin yerinde olup olmadığı noktalarında ihtilafın toplandığı anlaşılmıştır.
Davalı taraf, dava konusu taşınmazı kooperatiften almadıklarını, bankadan icra yolu ile satın aldığını, taşınmaza taşındığında kooperatif yöneticisinin üye olması gerektiği yönündeki baskısı ile üye olduğunu, kısa bir süre sonra istifa ettiğini, kooperatif ile hiçbir bağının olmadığını, davacı kooperatife borçlu olmadığını, davacının kötüniyet iddiasını kanıtlayamadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Davacı tarafça ortaklıktan istifa nedeniyle davalı adına kayıtlı tapunun iptali talepli olarak işbu dava açılmış ise de, dava konusu bağımsız bölümün davalı tarafça kooperatif ortağı olduktan sonra bankadan satın alındığı, bir başka deyişle davalının kooperatif üyeliği sebebiyle değil satın alma yoluyla taşınmaza malik olduğu, iade yükümlülüğünün bulunmadığı, aidat borcu bulunmakta ise de bu alacak kaleminin ayrı bir davanın konusunu oluşturacağı ve tapunun iptali koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN REDDİNE,
1-Alınması gereken 732,00-TL harçtan, davacı tarafından peşin yatırılan 1.707,75-TL ile tamamlama harcı 77.702,63-TL'nin tenzili sonucu fazla yatırılan 78.678,38-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
2-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
3-Davalı tarafça sarf edilen 5.000,00-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
4-Davalı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre takdir olunan 625.500,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa İADESİNE,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı.30/09/2026
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır