T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : ...
KARAR NO : ...
HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI : ... - ... - ...
VEKİLİ : Av. ... ...
DAVALI : 1- ... - ... - ...
VEKİLLERİ : Av. ... ...
Av. ... - ...
DAVALI : ... - ... - ...
DAVA : ...
DAVA TARİHİ : ...
KARAR TARİHİ : ...
KARAR YAZIM TARİHİ : ...
Mahkememize açılan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: müvekkilinin davalı ...Konut Yapı Kooperatifi’nin üyesi olduğunu, Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... ada, ...parsel üzerindeki ... blok ... nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tahsis edildiğini, davalı kooperatif yönetiminin ... tarihli genel kurulda müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirdiğine, çekilen kurada kooperatife kalan Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... ada, ... parsel üzerindeki ... blok ... nolu bağımsız bölümde kayıtlı dava konusu taşınmazın müvekkile tahsis edilmesine karar verdiğini, ancak dava konusu taşınmazın halen arsa maliki diğer davalı ... adına kayıtlı olduğunu, müvekkilinin davalıya dava konusu taşınmazın kendi adına tescili için bir çok kez talepte bulunmasına rağmen sonuç alamadığını, dava konusu inşaatın hali hazırda bittiğini, diğer kat maliklerinin dairelerini kullanmalarına rağmen müvekkilinin kendisine isabet eden taşınmazı kullanamadığını, davalı arsa malikinin devirlerde tasfiye protokolüne uymadığını ve Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesine göre ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmadığını, fazlaya ilişkin her türlü talep, dava ve ıslah hakları saklı kalmak üzere öncelikle davaya konu taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi için teminatsız olarak tedbir konulmasına, mümkün olmaması halinde ''davalıdır'' şerhi işlenmesine, davanın kabulü ile Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, Erkilet Sancaktepe Mah. ... ada, ... parsel üzerindeki ... blok ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, yargılama giderlerinin davalılara tahmiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
CEVAP :
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle: dava dilekçesinde ifade edilen beyanların haksız ve mesnetsiz olduğunu, kural olarak arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açmasının mümkün olmadığını, yüklenici konumunda olan kooperatifin arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi için sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmiş olması gerektiğini, davacının öncelikle kooperatife karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmesi gerektiğini, arsa sahibine ait dairelerdeki eksikliklerin henüz giderilmediğini, davacı tarafın her ne kadar taşınmazı kullanmadığını iddia etse de söz konusu daireyi dava dışı ... isimli şahsa kiraya verdiğini ve kira gelirini de kendisinin aldığını, müvekkilinin dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak bir geliri bulunmadığını, müvekkilinin davacıya daire verme yükümlülüğü bulunmadığını, davacının muhatabının kooperatif yönetimi olduğunu, öncelikle husumet itirazları nedeniyle davanın usulden reddine, esasa girilmesi halinde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı kooperatif süresinde cevap dilekçesi sunmamıştır.
DELİLLER :
Tapu kayıtları, Kayseri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü kayıtları, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi sureti, Kocasinan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden celp edilen mimarı proje, kooperatif kayıtları ve tarafların dayandığı tüm deliller toplanmış, mahallinde keşif yapılmış ve bilirkişilerden ayrıntılı raporlar alınmıştır.
Yapılan keşif sonrası Gayrimenkul Değerleme Uzmanı - İnşaat Mühendisi bilirkişiden alınan ...havale tarihli raporda: davaya konu Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, Erkilet Sancaktepe mahallesi, ... ada, ... parselde yer alan .... kat, ... bağımsız bölüm numaralı mesken niteliğindeki taşınmazın dava tarihi olan ... itibariyle değerinin 1.630.000,00-TL olacağı yönünde görüş bildirmiştir.
Mali Müşavir bilirkişiden alınan 09/04/2025 tarihli raporda: davalı kooperatif merkezi kapalı durumda olup ticari defterlere ilişkin inceleme yapılamadığı, mahkemenin tebligatlarının da iade döndüğü, davalı kooperatif kesin hesabını yapan mali müşavirle yapılan görüşmede kooperatif yönetiminin istifa ettiği ve yönetimin mevcut olmadığı bilgisinin verildiği, davacının davalı kooperatifin normal statülü üye olduğu dosyadaki belgelerden ve rapor ekindeki belgelerden anlaşıldığı, normal statülü bir kooperatif üyesinin şerefiye hariç olmak üzere kooperatife ödemesi gereken toplam tutar 159.693,56-TL olarak hesaplandığı, davalının şerefiye dahil ödemesi gereken toplam tutar ise 169.636,62-TL olduğu, davacının yaptığı ödemenin 165.049,50-TL olduğunun maliyet raporunda yazılı olduğu, bu durumda davacının davalı kooperatife ....587,12-TL borcu olduğu, davacının kooperatife her ne kadar ....587,12-TL borcu bulunsa da kooperatife en yüksek ödeme yapan üye statüsünde olduğu, dolayısıyla diğer üyelere tapu devri yapıldığı için eşitlik ilkesi gereği davacıya da tapu devri yapılması gerektiğinin değerlendirildiği, mahkemece davacının tazminat talep edebileceği yönünde kanaat oluşması durumunda davalıdan talep edilebilecek tazminatın 1.949.481,86-TL olacağı kanaatinde olduğunu bildirmiştir.
07/05/2026 tarihli İnşaat Mühendisi bilirkişinin raporunda: taraflar arasında düzenlenen ve noter huzurunda imza altına alınan 20/04/2012 tarihli Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme'nin .... maddesine göre kooperatife ait en az 2 dairenin tapusunun, yapının mesken ruhsatı alındıktan sonra kooperatife veya kooperatifin göstereceği kişilere karşılık devredeceğinin belirlendiği, Kocasinan Belediyesi tarafından düzenlenen müzekkere cevabında dava konusu yapının Yapı Kullanım İzin Belgesi'nin (mesken ruhsatının) alınmadığı, tüm bu bilgilere göre; davalı kooperatifin, davalı arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmediği, arsa sahibinin daireyi kooperatife veya kooperatifin göstereceği kişilere devretmekle yükümlü olmadığı görüş ve kanaatinde olduğunu bildirmiştir.
Tanık ... "ben davacı ... ...'ın kiracısıyım, kendisi benim ev sahibim olur. Dava konusu olan dairede 2020 yılından beri ben oturuyorum. Davacının evi kooperatiften aldığını biliyorum. Davacının kooperatife para ödemesini yapmıştır, öyle tahmin ediyorum. Davacı ödemesini tam yapmıştır. Binanın yarısından çoğu mesken tapusunu alamadı, tapusunu alan olup olmadığını bilmiyorum, ben çalıştığım için binadakilerle pek görüşmüyorum, bu konularla annem ilgilenmektedir. Aylık kirayı davacının kendisine ödedik. Elektrik, su aboneliğini almıştık, onun harçlarını ...'ya ödedik. Binanın eksikleri vardı bu giderlerin karşılığını da ...'ya ödedik. Miktar olarak bilmiyorum, dekontlarımız mevcuttur. ...'ya ödeme yapmamızı bize ...'nun kendisi söyledi" şeklinde beyanda bulunmuştur.
YARGILAMA VE GEREKÇE:
Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.
Davacı vekili mahkememize hitaben sunmuş olduğu dava dilekçesinde müvekkilinin davalı S.S Sıla Evleri Toplu Konut Yapı Kooperatifi'nin üyesi olduğunu, Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... ada, ... parsel üzerinde ... blok ... nolu bağımsız bölümün davacı adına tahsis edildiğini, ... tarihli genel kurulda davacının kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirdiğinin ve davacıya tahsis edilmesinin kararlaştırıldığını, davalı arsa sahibinin defelarca yapmış olduğu başvuruya rağmen taşınmazın tapusunu devretmediğini, bu nedenle taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde yüklenici olan kooperatifin arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tüm edimlerini yerine getirmesi gerektiğini, kooperatifin tüm yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu nedenle açılan davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkememizce dava konusu Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... ada, ... parsel, .... Kat, ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydı dosyaya getirtilmiş ve tapusunun davalı ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Davalı arsa sahibi ... ve davalı kooperatif arasında 20/04/2012 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edilmiştir.
Mahkememizce inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış ve dava konusu taşınmazın dava tarihi olan ... tarihi itibariyle değerinin 1.630.000,00-TL olduğu tespit edilmiş, davacı tarafça bu miktar üzerinden eksik harç ikmal edilmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (1163 sayılı Kanun) 1 inci maddesinde kooperatif; “Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklar” olarak tanımlanmıştır. Buna göre kooperatiflerin esas amacı, kooperatif üyelerinin bazı ekonomik çıkarlarının karşılıklı yardım, dayanışma ve yararlandırma yolu ile gözetilmesi ve geliştirilmesidir.
Özellikle belirli gelir grubuna mensup bulunan insanların konut veya işyeri edinme gibi ihtiyaçlarına tek başlarına çabalayarak ulaşabilmeleri çoğu zaman mümkün olmamaktadır. Bu ihtiyacı karşılamak üzere 1163 sayılı Kanun kapsamında yapı kooperatifleri kurulmaktadır. Yapı kooperatiflerinin amacı da ortakların belirli ekonomik yararlarını, karşılıklı yardım dayanışma ve iyi niyet kuralları içerisinde sağlama ve konutu veya işyeri bulunmayan ortaklara bir konut veya işyeri yapmaktan ibarettir. Kooperatif tarafından yaptırılan ve inşası süresince mülkiyeti kooperatif tüzel kişiliğine ait bulunan konut veya işyerlerinin inşasının tamamlanmasının ardından mülkiyetinin kooperatif ortaklarına aktarılarak her bir ortağın kendisine düşen konut veya işyerinin mülkiyetini kazanması ferdileşme (ferdi mülkiyete geçiş) olarak adlandırılmaktadır. Başka bir deyişle ferdileşme, tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan taşınmazın (konut veya işyerinin) mülkiyetinin, ortaklara devredilerek tapusunun verilmesini ifade etmektedir.
Ferdileşme öncesinde konut veya işyerlerinin tamamlanması ve bedellerinin tespit edilmesinin ardından her bir konutun hangi ortağa ait olacağının belirlenmesi gerekir. 1163 sayılı Kanun’da konut veya işyerlerinin ortaklara hangi kurallara göre dağıtılacağı hususunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Uygulamada ise konut veya işyerlerinin dağıtımı, kooperatif ana sözleşmesinde belirtilmek şartıyla, ortakların veya temsilcilerinin katılımıyla noter huzurunda yapılacak bir kura çekimi sonucunda ya da konut veya işyerlerinin değişik tip ve gruplar hâlinde yapılması söz konusu ise ortakların tercihlerine göre yapılmaktadır.
Konut veya işyerlerinin kura ya da tercih esasına göre ortaklara dağıtılması hususu ile bu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin tapu sicilinde ortakların üzerine devri hususu farklı konulardır. Kuraların çekilmesi ferdileşmenin (ferdi mülkiyete geçilmesinin) bir aşaması olmakla birlikte bu hâliyle tek başına ferdi mülkiyete geçilmesi anlamına gelmemektedir. Başka bir deyişle her ne kadar kura çekilmiş olsa da kurada çıkan konut veya işyeri üzerinde ortak bakımından bir ayni hak doğmuş değildir; ortak sadece söz konusu konut veya işyerinin mülkiyetinin devrini kooperatiften talep etme hakkına sahip olmaktadır. Dolayısıyla kura çekilse dâhi konut veya işyerleri üzerinde kooperatif tüzel kişiliğinin mülkiyet hakkı devam etmekte olup kooperatif ortağının kura sonucu elde ettiği hak, ayni bir hak değil kurada çıkan konut veya işyerinin kendisine devrini talep etmeye yarayan kişisel bir haktır ve kooperatif tüzel kişiliğine karşı ileri sürülebilecektir. (Hukuk Genel Kurulu 2022/(14)7-5E., 2023/848K. sayılı kararı)
Kooperatiften bağımsız bölüm satın alan davacının kural olarak, aralarında bir akdi ilişki bulunmayan arsa malikinden talepte bulunması mümkün değildir; zira aralarında bir akdi ilişki bulunmayan arsa maliki, davacı bakımından üçüncü kişi durumundadır. Davacı ancak kooperatifin sözleşmeyi ifa etmesi ve bu yönde arsa maliki ile yüklenici kooperatif arasında benimsenen bir uygulama olması halinde, kooperatif lehine doğacak şahsi hakkı temlik alan kişi sıfatı ile arsa malikinden talepte bulunabilir. Bu durumda davacının arsa malikinden tapu devrini isteyebilmesi için yüklenicinin arsa malikinden tapu devrini isteyebilecek şekilde edimlerin ifa edildiğini ve talep ettiği bağımsız bölümün de yükleniciye isabet ettiğini ispatlaması gerekir. Açıklanan nedenlerle öncelikle yüklenici kooperatifin, davalı arsa maliklerinden bağımsız bölüm tescilini talep etme hakkının doğup doğmadığının tesbiti gerekmektedir. (Yargıtay HGK 'nın 2013/23-1703 Esas ve 2015/1331Karar sayılı kararı)
Yapılan tüm bu açıklamalar, alınan bilirkişi kök ve ek raporları ile tüm dosya kapsamına göre; davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu, ... tarihli yönetim kurulu kararına göre davacı ödemesinin 165.000,00-TL olduğu, 20/04/2012 tarihli kat karşılığı ana sözleşmeye ek sözleşme uyarınca dava konusu dairenin kooperatife verilecek dairelerden olduğu, bu hususun yönetim kurulu kararlarında da geçtiği, yukarıda detaylı olarak izah edildiği üzere davacının davalı arsa sahibinden tapu iptal talebinde bulunabilmesi için kooperatifin arsa sahibine karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ispat etmesi gerektiği, mahkememizce inşaat mühendisi bilirkişiden aldırılan 07/05/2026 tarihli bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre taraflar arasında düzenlenen ve noter huzurunda imza altına alınan 20/04/2012 tarihli Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme'nin .... maddesine göre kooperatife ait en az 2 dairenin tapusunun, yapının mesken ruhsatı alındıktan sonra kooperatife veya kooperatifin göstereceği kişilere karşılık devredeceğinin belirlendiği, Kocasinan Belediyesi tarafından düzenlenen müzekkere cevabında dava konusu yapının Yapı Kullanım İzin Belgesi'nin (mesken ruhsatının) alınmadığı, buna göre davalı kooperatifin, davalı arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiği, dolayısıyla kooperatifin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle davalı arsa sahibinin daire devretme yükümlülüğü bulunmadığı, bu nedenle açılan davanın reddi gerektiği kanaati ile aşağıdaki hüküm tesisi uygun görülmüştür.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gerekli 732,00-TL ilam harcının, tahsil edilen 269,85-TL peşin harç ve 27.566,47-TL tamamlama harcından mahsubuna, artan 27.104,32-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran davacıya iadesine,
3-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.200,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
...-Davacı tarafın yaptığı yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı ...'nun yaptığı 200,00-TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile bu davalıya ödenmesine,
6-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
7-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca 246.200,00-TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile kendisini vekille temsil eden davalı ...'ya ödenmesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı ... vekilinin yüzüne karşı, davalı ...'nin yokluğunda gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal iki haftalık süresi içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. ...
Katip ...
e-imzalı
Hakim ...
e-imzalı