T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2020/563
KARAR NO : 2026/446
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 27/06/2019
KARAR TARİHİ : 21/05/2026
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının --- İli, ---- İlçesi, ---- no.lu daireye ait kooperatif üyeliğini ve daire mülkiyetini devraldığını ve müvekkil kooperatife yaptığı üyelik başvurusunun kabul edildiğini, üye olarak kaydedildiğini, kooperatif genel kurullarında eksikliklerinin tamamlanması, inşaatların yapılması, yaklaşık 80 üyeye ait dairelerin tapularının alınması, borçların ödenmesi, alacakların tahsili, davaların yürütümü ve sair hususlar için aidat toplanmasına karar verildiğini, davalı kooperatifler yasasının 23.maddesine aykırı olarak bu sorumluluktan kaçmak maksadıyla----Noterliğinin keşide ettiği 26/06/2018 tarih --- yevmiye sayılı ihtarname ile istifa ettiğini, davalı bu üyelik nedeniyle aldığı daireyi tüm taleplere rağmen müvekkiline iade etmediğini belirterek davalının daireyi 3.şahıslara devir ve temlikinin tedbiren önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesini, tapu kaydının iptaline, müvekkil kooperatif adına tesciline, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak kaydı ile 1.000,00 TL ecrimisil bedelinin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, yargılama gideri ile vekalet ücretini davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Mahkememizin --- Esas ---- Karar sayıl kararı ile görevsizlik nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.Karar davacı vekilince istinaf edilmiş olup --- Bölge Adliye Mahkemesi ---. Hukuk Dairesi --- Esas ---- Karar sayılı ilamı mahkememizin görevli olduğu gerekçesi ile kararı ortadan kaldırmıştır.
Dosya mahkememizin ---- Esasına kaydedilerek açık yargılamaya devam olundu.
Davalı tarafa dava dilekçesi ve ekleri usulüne uygun tebliğ edilmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının dava konusu daireyi almak için davacı tarafa 75.000,00 TL kaparo verdiğini ancak tapuyu vermek için kooperatife üye olmak şartını öne sürdüğünü, müvekkilinin üye olduğunu akabinde taşınmaz bedelini ödeyerek tapuyu aldığını müvekkilinin kendi dönemine ait borçlarını ödediğini akabinde üyelikten istifa ettiğini davalının kötü niyetli olarak hareket ettiğini beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.İlgili tapu müdürlüğünden dava konusu taşınmazın tapu kayıtları getirtilerek dosyamız arasına alınmıştır. İncelemesinde; taşınmazın davalı adına kayıtlı olduğu davalının 27/04/2017 tarihinde satış ile taşınmazı edindiği anlaşılmıştır.
--- İcra Müdürlüğünün --- Esas sayılı dosyası ile ---. İcra Müdürlüğünün ---- Esas sayılı dosyası dosyamız arasına alınmıştır. ---. Asliye Hukuk Mahkemesinin --- Esas sayılı dosyası dosyamız arasına alınmıştır. İncelemesinde; dava dışı arsa malikinin mahkememiz dosyası davacısı kooperatife karşı tazminat davası açtığı mahkemece 1.679.879,53 TL tazminatın ve 4.051.206,14 TL cezai şartın davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verdiği anlaşılmıştır.
Dosya mali müşavir bilirkişi, kooperatif uzmanı bilirkişi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanı bilirkişiye heyet halinde tevdi edilmiş olup heyet hazırlamış olduğu raporda özetle; Davalı ...’ın, davacı ...-- 14.04.2017 tarih ve ---- sayılı yönetim kurulu kararı ile ---- no.lu ortağı olduğunun ticari defter kayıtlarından tespit edildiğini, ---- Tapu Müdürlüğü’nün 02.11.2021 tarih ve --- sayılı yazısına tarihsiz cevap ekindeki taşınmaza ait tapu kaydı incelendiğinde “ -----no bağımsız bölüm olan taşınmazın TAM payının ... tarafından 22.03.2011 tarih ve --- yevmiye no ile ferdileşme ile --- terkin sebebiyle devredildiği, --- tarafından da 04.11.2006------ tarih ve no ile ----Banka satıldığı, daha sonra davalı ...’a 27.04.2017---- tarih ve yevmiye no ile satışının yapıldığının anlaşıldığını, taşınmazın bedelinin 343.750,00 TL olduğunu, davalının istifa tarihi itibariyle 4.500,00 TL aidat borcunun bulunduğunu, ... Kooperatifler Kanunu uygulamasına göre; Ortaklıktan Çıkma Serbestisi-Tazminat (10.md) ile Ortaklıktan Çıkmayı Kabulden Kaçınma (13.md) Ortaklıktan Çıkmanın Sınırlaması(K.K. 11.md) ile Bildirme süresi ve çıkma zamanı (12.md) düzenlemesi kapsamında her ortağın “Açık Kapı” ilkesi gereği kooperatif üyeliğinden ayrılma serbestisi olduğunu, ortağın aidat borcu olduğu gerekçesi ile konutun geri alınamayacağını davalının sadece aidat borcundan sorumlu olacağını belirtmişlerdir.
Dosya raporun kendi içerisinde çelişkili olması nedeniyle kooperatif uzmanı yeni bir bilirkişiye tevdi edilmiş olup bilirkişi ---- hazırlamış olduğu raporda özetle; dosya kapsamından anlaşıldığı üzere davacı kooperatif inşaat faaliyetlerinin bir kısmının hala devam ettiğini, bir kısım üyelerine tapu tescilleri yapıldığı halde, bir kısım üyelerine ise henüz tapu tescillerini yapmadığını, kooperatifin veya kooperatife karşı açılan birden fazla dava ve icra takiplerinin bulunduğunu, kooperatif tarafından henüz tüm inşaatlar bitmeden, kesin maliyet hesabı yapılmadan, bir kısım üyeleri adına tapuda devir temlik ve tescil işlemi yapılmasının 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibine aykırı bulunduğunu, 1163 sayılı kanunun 23 maddesinde tanımlanan eşitlik prensibine aykırı olarak davalı adına davaya konu bağımsız bölümün tapu tescili ile tesliminin yapılmasının, davacı kooperatifin henüz tasfiyeye karar vermemiş olması, 2020 tarihinde yapılan 2019 hesap yılı genel kurul kararları ile ödemelerin tüm üyelerden tahsiline dair alınan kararlarının varlığına rağmen, davalının sırf genel kurul kararlarıyla alınan bu ödeme yükümlülüğünden kurtulmak amacıyla üyelikten 26.06.2018 tarihinde istifa etmiş olması karşısında, üyeliği gereği edindiği davaya konu --- ili, ---- İlçesi ---- Mah --- parsel --Blok-- nolu bağımsız bölümü davacı kooperatife iade etmesi gerekeceğinin değerlendirildiğini belirtmiştir.
Raporlar arasında çelişki bulunması nedeniyle dosya rapor tanzim etmek iki kooperatif uzmanı ve bir gayrimenkul değerlendirme uzmanından oluşan üç kişilik heyete tevdi edilmiş olup heyet hazırlamış olduğu raporda özetle; davalının davacı kooperatife karşı mali yükümlülüklerinin olduğunu, açık kapı ilkesi gereğince kooperatif ortaklarının, ortaklıktan istediği zaman ayrılabileceğini, davalının ortaklıktan ayrılmasının , mali yükümlülüklerden kurtulmak amacı taşıdığının ispat edilemediğini, Kooperatifler kanunu 23.maddesi gereğince tüm ortakların hak ve vecibelerde eşit olması ilkesi gereğince davalı dışında ki ortaklara da ferdileşme gereğince işlem yapılması nedeniyle , davalının da aynı haktan yararlanması gerekeceğini, genel kurulda alınan kararın içeriği ve amacı dikkate alındığında tapu iptal tescil talebinin yerinde görülmediğini, davalının ortaklıktan doğan yükümlülüğünün devam ettiğini, davaya konu gayrimenkulün 27.06.2018 tarihinden dava tarihi olan 27.06.2019 tarihine kadar geçen süre için 36.840,00TL ecrimisil olabileceğini belirtmişlerdir. Dosya itirazları değerlendirmek üzere aynı heyete tevdi edilmiş olup heyet ek raporda özetle; kök raporunda değişikliğe gitmemiştir.
Dava, ferdi tapu mülkiyeti kurulduktan sonra istifa yolu ile kooperatif ortaklığından ayrılan ortağa yöneltilen, kooperatif ortaklığı yolu ile edinilen bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ile bağımsız bölümün kooperatif adına tapuya tescili, olmazsa güncel değerinin tespiti ile davacı kooperatife ödenmesi ve davalı tarafından kullanılmaya devam edilen dava konusu bağımsız bölüme ilişkin ecrimisil bedelinin tahsili istemine ilişkindir.Kural olarak, kooperatif ortaklığından istifa edenlerin, kooperatifçe ortakları için yaptırılan daireler üzerinde hakkı kalmayıp, dairenin kooperatife iadesi ile ancak ayrıldıkları yıl bilançosuna göre payına düşeni talep edebilmesi mümkündür. Başka bir deyişle, ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan tüm hakların kooperatife iadesi gerekir. (Yargıtay ---. HD. 13.12.2012 tarih ve ----22.05.2012 tarih ve --- Yargıtay ----. HD. 13.03.2008 tarih ve ---., 13.03.2008 tarih ve --- sayılı ilamları) Bu kuralın istisnası anılan Kanun'un 81/2. maddesinde düzenlenmiş olup, söz konusu maddede, "Konut yapı kooperatifleri, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. (Ek cümle: 3/6/2010-5983/2 md.) Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar." hükmü kabul edilmiştir.
Davacının 2019 Yılı Olağan Genel Kurul Tutanağı 10.maddesinde, “Kooperatiften ferdileşme yolu ile tapu aldıktan sonra ortaklıktan çıkan veya çıkarılan ortaklardan aidatların tahsil edilmesi hususu görüşüldü. Kooperatifin, ortaklarına tapu vermeye başladıktan sonra oluşan işler ve toplanan aidatlar tasfiye sürecine ilişkin olduğundan, buna ilişkin tüm aidatların kooperatiften çıkan ve/veya çıkarılan tüm eski ortaklardan kooperatifler kanununun 81. Maddesi hükmüne dayalı olarak tahsil edilmesine oybirliği ile karar verildi.” şeklinde düzenlenmiştir.
Dava konusu taşınmazın 22.03.2011 tarih ve ---- yevmiye no ile ferdileşme ile --- terkin sebebiyle devredildiği, -- 04.11.2006---- tarih ve no ile --- satıldığı, daha sonra davalı ... -- tarih ve yevmiye no ile satışının yapıldığı anlaşılmıştır. --- no lu ortaklığı ,14/04/2017 tarih ve ---- karar numaralı yönetim kurulu kararında devraldığı ve kooperatifin bu devre onay verdiği , görülmektedir. Dosya içeriğinden ve alınan bilirkişi raporları ile ortaklık ile gayrimenkul birbirinden bağımsız olarak devir alındığı tespit edilmiş olup, birbirine sıkı sıkıya bağlı bir ortaklık ve maliklik yoktur. Tapu kaydında da açıkça yazdığı üzere Davacı kooperatifin bu taşınmazı ferdileşme işlemi gereği 2.03.2011 tarih --- yevmiyeli işlemle kooperatif üyesi --- adına tescil edilmiştir. Yani davacı kooperatif tarafından ferdileşme işlemleri yapılmıştır.
Tüm dosya kapsamı ve yasal deliller birlikte değerlendirildiğinde; davalının davacı kooperatife karşı mali yükümlülüklerinin devam ettiğini, bu mali yükümlülüklerinden kurtulmak için davalının ortaklıktan çıktığının davacı tarafından ispatlanamadığı gibi açık kapı ilkesi gereğince ortaklar istedikleri zaman ortaklıktan çıkabilmektedirler. Son olarak ferdileşme işleminin bizzat davacı tarafından yapılmış olması ve davalı dışında ki ortaklara da ferdileşme gereğince işlemi yapıldığı, davalının da aynı haktan yararlanması gerektiği, aksinin MK 2 maddesine aykırı düşeceği kabul edilerek açılan davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın reddine,
2-Alınması gerekli 732,00 TL harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 3.415,50 TL harçtan mahsubu kalan 2.683,50 TL' nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davalı için takdir olunan 1.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davalı için takdir olunan 45.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davacı tarafından sarfedilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
6-Davalı tarafından sarfedilen yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
7-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,Gerekçeli mahkeme kararının taraflara tebliğinden itibaren (2) hafta içerisinde istinaf yolu açık olduğuna dair davacı vekilinin yüzüne karşı davalı vekilinin yokluğunda verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.