T.C. BURSA BAM .... HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: .
T.C.
BURSA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
.... HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO :.
KARAR NO : .
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
.
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : BURSA .. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : .
NUMARASI :.
DAVACI : .
DAVA : Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ : 22/12/2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 23/12/2025
Davacı vekili tarafından yukarıda belirtilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca yapılan ön inceleme sonucu eksiklik bulunmadığı anlaşılmış olmakla dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, gereği görüşülüp düşünüldü:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı... A.Ş. ile 18.03.2016 tarihli ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği, ... parselde kain 2 nolu atölye vasfındaki bağımsız bölümün davalı tarafça yapı kullanım izni ve kat mükiyeti tapusu alınarak en geç 30.06.2016 tarihine kadar 1.100.000,00 TL +KDV bedel karşılığında satışı, ...parselde kain 1 nolu bağımsız bölümün ise davalı tarafça yapı kullanım izni ve kat mükiyeti tapusu alınarak 30.06.2016 tarihinden 30.06.2017 tarihine kadar aylık 5.000,00 TL + kdv bedel ile kiralanıp süre sonunda 30.06.2017 tarihinde 1.200.000,00 TL + KDV bedel ile 1 numara bağımsız bölümü satın alma hakkına sahip olduğunu, yazılı olarak satın almaktan vazgeçtiğini bildirmeden daha yüksek fiyata dahi satılamayacağının açıkça hüküm altına alındığını, davalının daha fazla vergi ödememek için bir sonraki yıl satış yapmak istediğini, 2 nolu atölye niteliğindeki taşınmazın davalı tarafından arsa payı olarak devredildiğini, yapı kullanım izninin sözleşmede taahhüt edilen 30.06.2016 tarihi yerine 29.12.2017 tarihinde alındığını, davalı tarafından 1 nolu taşınmazın 30.06.2016 tarihinde teslimi ,30.06.2017 tarihinde satışı yapılması gerekirken taşınmazın üzerinde rotatif kredinin olduğunu, maliyetin arttığını sözleşmedeki fiyata satılamayacağını belirterek teslim ve devirden imtina ettiğini, Bursa 10.Noterliğinin 12.06.2018 tarih 024024 yevmiye nolu ihtarname ile 1 nolu bağımsız bölümü satın alma hakkını kullanmak ve tapuda teslimde 1.200.000,00 TL'nin ödeneceğini aksi halde 2 nolu taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan şimdilik 500.000,00 TL tazminatı ticari işlerde uygulanan avans faizi ile talep ettiği ihtarnamenin 18.06.2018 tarihinde şirket yetkilisi ...e tebliğ edildiğini, davalı tarafın cevaben Bursa .... Noterliğinin 21.06.2018 tarih ve ...yevmiye numaralı ihtarnamesi ile 2 nolu taşınmaz karşılığında 258.000,00 TL daha ödeme yapılması gerektiğini, 1 nolu dükkan bedelinin 30.06.2017 tarihinde ödenmediğini ileri sürerek satışının yapılamayacağının beyan edildiğini, sözleşmenin 4.maddesinde taşınmaza 1.100.000,00 TL + KDV bedel kararlaştırıldığını, 5.maddede ise 1.100.000,00 TL+ %18 KDV 198.000,00 TL =1.298.000,00 TL ödeme planı hazırlandığını, Mayıs 2016 da fatura düzenlenmesi kararlaştırılmasına rağmen hala faturanın tanzim edilmediğini, sözleşmenin 2-f maddesine göre '' yapılan sözleşme ve yapılacak tüm ödemeler yapının tüm işleri bitmiş, elektrik ve su tesisatları çekilmiş ve yapı kullanım izni ile kat mülkiyeti tapusu alınmış tamam hali içindir. Müşteriden iş bu sözleşmede açıklanmış konular dışında başka isim ve nam altında herhangi bir ödeme talep edilemez'' hükmünün yerine getirilmediğini, davalının ihtarnameye cevabının gerçek niyetini ortaya koyduğunu, TBK madde 125 uyarınca davalının temerrüde düştüğünü iddia ederek gecikme nedeniyle sözleşmenin 2/d maddesine göre 30.06.2016 ile 29.12.2017 arasında geçen 18 ay X 4.500,00TL=81.000,00 TL cezai şartın doğduğu iddiası ile 2 nolu taşınmazın kendi işleri için yeterli olmadığını ve halen kira ödediklerini, uğradıkları zararın tespit edilebileceğini, 18.03.2016 tarihli sözleşme gereği 2 nolu taşınmazın süresinden sonra 1 nolu taşınmaz için halen ifa edilmemiş olması nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL müspet zarar ve cezai şart karşılığı maddi tazminatın taşınmazların teslimi gereken 30.06.2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, davalı adına kayıtlı taşınır ve taşınmazların üzerine dava değeri kadar teminatsız olarak ihtiyati haciz konulmasını talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili 24/12/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; 2 numaralı taşınmaz için yapılan 18.000 TL fazla ödeme,2 numaralı taşınmazın tesliminde gecikme nedeniyle 81.000 TL gecikme tazminatı,117.600 TL kira bedeli, 300.000 TL kar kaybı olmak üzere toplam 516.600,00 TL 'nin taşınmazların teslimi gereken 30.06.2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline dair davasını ıslah ettiğini bildirmiştir.
Davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; açılan davayı kabul etmediğini, davacı ile aralarında 18.03.2016 tarihli ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi olduğunu, sözleşmeden kaynaklı yükümlülük ve sorumlulukların davacı tarafından yerine getirilmediğini, davacının ödeme planına hiçbir şekilde uymadığını, ödemelerin geç yapıldığını, sözleşme tarihinde ödenmesi gereken 200.000,00 TL avansın aylar sonra ödendiğinin Vakıfbank Küçük Sanayi şubesinden celp edilecek hesap ekstreleri ile ortaya çıkacağını, alacakları olmasına rağmen taşınmazı davacıya devrettiğini, 2 nolu bağımsız bölümün satışının KDV dahil 1.298.000,00 TL'sına kararlaştırıldığını, taşınmazın davacıya devredildiğini ancak davacının kalan borcunu halen ödemediğini, 1 nolu bağımsız bölüm için belirlenen 1.200.000,00-TL + KDV için ödeme yapılmadığını ve kiralama ve satın almak için çaba göstermediğini, kiralama tarihinden 2,5 sene, satınalma vaadi tarihinden 1,5 sene sonra ihtarname ve devamında 20.000,00 TL müspet zarar ve cezai şart talebinde bulunmasının kötü niyetli olduğunu ve asıl zarar gören tarafın kendileri oduğunu iddia ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
Mahkemece, "Taraflarca gösterilen kanıt ve belgeler toplanmış, ... Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak ... Parselde kayin taşınmazın yapı kullanım izni için başvuru yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise kim tarafından ve ne zaman başvuru yapıldığı hususunda bilgi edilmiş, Vakıfbank Küçüksanayi şubesine müzekkere yazılarak davalı şirketin hesabına davacı şirket tarafından yapılan ödemeleri gösterir ekstreler istenilmiştir.
Konusunda uzman bir inşaat mühendisi bir emlak alanında uzman bilirkişi mahkememizce resen seçilerek mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak davaya konu taşınmazların değerleri tespit ettirilmiştir.
Bilirkişi kurulunca düzenlenen 09/09/2019 tarihli bilirkişi raporunda; ... Parselde kain 2 nolu taşınmazın sözleşme tarihi (18,03.2016) itibariyla değerinin; 1.100.000 TL +KDV, taşınmazın dava tarihi (03.09.2018) itibariyla değerinin; 1.400.000 TL +KDV olduğunu, taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan (4.500 TL) esas alındığında, davacının kaybının; 81.000,00 TL , ... Parselde kain 1 nolu bağımsız bölümün sözleşme tarihi itibariyla değerinin 1.200,000 TL + KDV, taşınmazın dava tarihi itibariyla değerinin; 1.500.000,00 TL +KDV , taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda (30.06.2016 tarihinde işin tamamlanmadığı, yapının kullanma izninin 18 ay sonra 29.12.2017 tarihinde alındığı, davacının davalıya göndermiş olduğu 18.06.2018 tarihli ihtarname ile bağımsız bolümün satışının yapılmasının talep edildiğinin tespit edildiği bildirmiştir.
Taraf vekillerinin bilirkişi kurulu raporuna itiraz edilmesi üzerine itirazların değerlendirilmesi yönünden bilirkişi kurulundan ek rapor aldırılmıştır.
Bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 03/12/2019 tarihli ek bilirkişi kurulu raporunda; ... parselde kain 2 nolu taşınmazın sözleşme tarihi (18.03.2016) itibarıyla değeri 1.100,000 TL+KDV, taşınmazın dava tarihi (03,09.2018) itibariyla değeri; 1.400.000,00- TL +KDV, sözleşmede belirlenen süre sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan aylık 4.500 TL esas alındığında, davacının kaybının 81.000,00 TL olacağı, ... Parselde kain 1 nolu bağımsız bölümün sözleşme tarihi itibarıyla değerinin1.200.000,00-TL +KDV, taşınmazın dava tarihi itibarıyla değeri 1.500.000,00-TL +KDV , keşif tarihi itibarıyla değeri 1.850.000 TL +KDV , taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan aylık 4,500 TL esas alındığında, dava itibari ile davacının kira kaybının; 117.600 TL, taşınmazın sözleşmede belirlenen sure sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan aylık 4.500 TL esas alındığında, keşif tarihi itibariyle davacının kira kaybının 171.600,00-TL olduğu, taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda (30.06.2016) işin tamamlanmadığı, yapının kullanma izninin 18 ay sonra (29.12.2017) tarihinde alındığı, davacının davalıya göndermiş olduğu 18.06.2018 tarihli ihtarname ile bağımsız bölümün satışının yapılmasını talep ettiği görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.
Dosyanın resen seçilecek bir SMMM bilirkişiye tevdii ile bilirkişiden dosya içerisinde bulunan taraflara ait banka ekstreleri de incelenmek suretiyle dava konusu taşınmazların satışına ilişkin olarak davacı tarafından davalıya yapılan ödemelerin tarih ve miktar olarak belirlenerek, ödemelerin taraflar arasındaki 18/03/2016 tarihinde harici satım sözleşmesi uyarınca zamanında yapılıp yapılmadığı hususlarında rapor düzenlenmesi istenilmiştir.
SMMM bilirkişi tarafından düzenlenen 30/12/2020 tarihli bilirkişi raporunda; davacı ... Tic. A.Ş. ile ... Elm. A.Ş. arasında ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi'' ile 1.100.000,00 TL + %18 KDV 198.000,00 TL = 1.298.000,00 TL'sı tutar olarak karara bağlanan 2 nolu taşınmaz bedelinin mart, nisan, mayıs taksitleri toplamı olan 180.000,00 TL'sı 12.07.2016 tarihinde gecikmeli olarak ödenmiş olup 2 nolu taşınmaza ait toplam 1.298.000,00 TL bedelin 1.118.000,00-TL'sının ödendiği, davalı.... A.Ş. tarafından, davacı şirkete taşınmazın satış faturası düzenlenmediği ve KDV tahakkuk etmediği sözleşme tarihindeki %18 KDV oranı üzerinden hesaplanan 198.000,00 TL'nin 18.000,00 TL'sı ödenmiş olduğu 180.000,00 TL. tutarındaki 9. 10. ve 11. taksidin ödenmemiş olduğu, dava dosyasında davacı taraf...Tic. A.Ş. İle ... A.Ş. arasında ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi''ne konu olan 1 nolu taşınmaz için herhangi bir ödeme yapıldığına dair belgeye rastlanmadığının bildirildiği görülmüştür.
Taraflar arasında harici taşınmaz satış sözleşmesi imzalanmıştır.
Sözleşmede iki taşınmazın satışı kararlaştırılmıştır.
Sözleşmede 2 numaralı taşınmaz olarak belirlenen taşınmaz 1.100.000 TL+KDV=1.280.000 TL bedelle bir kısmı peşin ve geri kalanı taksitlerle ödenmek üzere davacıya satılıp tapuda devri yapılmıştır.Davacı tarafından 1.118.000 TL ödeme yapılmıştır. Davacı ödemelerini geciktirdiği gibi rapor tarihi itibarıyla da halen eksik ödemesi vardır. Bu nedenle bu taşınmaz için fazla ödeme yapmadığı gibi edimini tam olarak yerine getirmeyen davacının gecikme tazminatı isteme hakkı da yoktur.Taşınmaz satış bedelinin KDV si ödenmediği için davalı fatura düzenlememekte haklıdır. Bu nedenle bu taşınmazla ilgili davacı taleplerinin reddine karar verilmiştir.
Sözleşmede 1 numaralı taşınmaz olarak belirlenen taşınmaz ise ,30/06/2016 tarihi itibarıyla kullanıma hazır hale getirilerek ilk bir yıl davacıya aylık 5.000 TL bedelle kiralanacak ,Şubat 2017 tarihinde ise 1.200.000+KDV bedelle davacı tarafa satılacağı kararlaştırılmıştır.Sözleşmeye rağmen davacı taşınmazı kiracı olarak kullanmadığı gibi kiralama isteği konusunda veya tapu devri konusunda davalıyı temerrüde düşürmemiştir.Yargıtay ...Hukuk Dairesinin ...esas sayılı kararında da belirtildiği üzere noterde usulune uygun olarak yapılmayan gayrımenkul sözleşmeleri geçersiz olacağından bu sözleşmeye bağlı olan cezai şart,faiz,vs feri nitelikteki şartlarda geçersiz olacaktır.Dolayısıyla davacı geçersiz sözleşmeye dayanarak davalıdan kira bedeli ve kar kaybı isteyemeyecektir." karar verilmiştir.
Karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; tüm ödemelerin süresinde yapıldığını, 2 nolu taşınmaz için davalıya toplam 1.118.000,00 TL ödeme yapıldığını, taksitlendirilen her bir ödeme ile ilgili olarak teminat senedi verildiğini, son 3 taksitin kdv ile ilgili olduğu, davalı fatura tanzim etmediğinden ve sözleşmeye uygun fiili teslim yapılmadığından son taksitin ödenmediğini, bu taksitlere ait teminat senetlerinin de halen davalının elinde olduğunu, taşınmazın tapuda arsa paylı olarak davacıya devredildiğini, yapı kullanma izninin ise taahhüt edilen tarihten 1,5 yıl sonra alındığını, bilirkişi raporunda da keşif tarihi itibariyle 2 nolu taşınmazın kullanıma uygun olmadığının tespit edildiğini, uygun fiili teslim olmamasına rağmen ve fatura kesilmediği halde ödenmeyen kdv bedelinden davacının sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu, 1 nolu taşınmazın da yine yapı kullanma izninin taahhüt edilen tarihten 1,5 yıl sonra alındığını, kiralamaya uygun olmadığının bilirkişi raporları ile ortaya konulduğunu, buna rağmen bedelin kdv dahil ödenmek istendiğinin davalıya ihtar edildiğini, ihtara cevap verilmediğini, yerleşik kararlara göre, akit öncesi sorumluluk kurallarının kıyas yoluyla geçersiz sözleşmelere de uygulanabileceğini, davalının geçersiz olduğu yönündeki iddiasının MK 2'ye aykırı olduğunu, davalının hem geçersizliği ileri sürdüğünü hem de yapılan 1.118.000,00 TL ödemeyi kabul ettiğini, müteahhit olan davalının sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğini, tüm bu nedenlerle kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalı vekili istinafa cevap dilekçesi ile; davacı tarafın ödemelerini süresinden sonra eksik olarak yaptığını, edimlerini yerine getirmediğini, buna rağmen zarar cezai şart istemesinin kötü niyetli olduğunu, başvurunun esastan reddini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasında imzalanan Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi gereğince davacının uğradığı maddi zarar ile cezai şartın davalıdan tahsili istemine istemine yöneliktir.
İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. Madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
İlk derece mahkemesince, yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Cezai şart, borçlunun asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli ile doğabilecek olan fer'î bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 358-359).
Cezai şartın, kanundaki ifadesi ile ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi temerrüt hâlinde TBK’nın 125/I. maddesi hükmünce alacaklı gecikme tazminatı talep edebilir ise de, ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede bununla ilgili açık hüküm bulunması şarttır.
Cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı (işlevi) bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri ise, borcun ihlâli hâlinde borçlu tarafından ödenecek tazminatı önceden ve götürü olarak belirlemektir. Bu iki temel amacı dışında, cezai şartın (ceza koşulunun) diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme/fesih cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır [Kocaağa, Köksal: Ceza Koşulu (Sözleşme Cezası), Ankara 2018, s. 31-33].
Cezai şart, TBK’nın 179–182. maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesi: “…Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.
Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.
Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır…” hükmünü içermektedir.
Maddenin birinci bendinde seçimlik cezai şart düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenmek üzere cezai şart vaad edilmiş ve aksi de sözleşmede öngörülmemiş ise alacaklı ya sözleşmenin ifasını ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. Seçimlik cezai şartta alacaklı seçimlik bir yetkiye sahiptir. Buna göre o şartın gerçekleşmesi yani borçlunun asıl edimi hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda ya asıl edimin ifasını ister ya da bundan vazgeçerek cezai şartın ödenmesini talep eder. Seçimlik cezai şartta alacaklı hem asıl edimin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini isteyemeyecektir. Örneğin, satıcının sattığı malı teslim etmemesi hâlinde alıcının mal yerine 100.000TL ceza koşulu isteyebileceği kararlaştırılmışsa, alıcı ister malın teslimini, isterse ceza koşulunu isteyebilir. Görüldüğü üzere burada seçimlik bir hak söz konusu olup, alacaklı ancak ya asıl borcun ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir; alacaklı aynı anda hem asıl borcun ifasını hem de ceza koşulunun ödenmesini kural olarak isteyemez. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, asıl borcun sonraki imkânsızlık nedeniyle ifâ imkânının ortadan kalkması hâlinde, alacaklıya tanınmış olan bu seçim hakkı bir anlam ifade etmez. Asıl borcun ifası imkânsız olduğunda, alacaklı koşulları varsa yalnızca tazminat isteme hakkına sahip olur. Buna göre alacaklı, ya zararının tazmin edilmesini ya da ceza koşulunun ödenmesini ister.
Buradaki “seçimlik” ifadesinden, ceza koşulu ile asıl borç arasındaki ilişkinin, seçimlik borçlarda yer alan birden çok edim arasındaki ilişkiye benzediği sanılmamalıdır. Asıl borç ile ceza koşulu arasında gerçek anlamda bir seçimlik borç (alacak) ilişkisi söz konusu olmayıp, yalnızca alacaklıya tanınmış bir seçim hakkı söz konusudur. Bunun önemi şu noktada ortaya çıkar: Borçlu asıl borcun ifasıyla yükümlü olmakla birlikte, alacaklı asıl borcun ifasından vazgeçerek ceza koşulunun ödenmesini istediğini borçluya bildirebilir. Borçlu ceza koşulu kendisinden istenmedikçe yalnız asıl borcu ifa edebilir. Bu seçim hakkı, teknik anlamdaki seçimlik borçtan (alacaktan) farklıdır (Kocaağa, s. 133-136).
İkinci bentte düzenlenen ifaya ekli cezai şartta ise alacaklı, açıkça vazgeçmiş veya ifayı kayıtsız şartsız kabul etmiş olmadıkça, hem sözleşmenin ifasını hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilir.
Dönme (fesih) cezası olarak da adlandırılan ifayı engelleyen cezai şart ise maddenin üçüncü bendinde hükme bağlanmıştır. Burada borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle tek taraflı olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ispat yetkisi saklı tutulmuştur. Böylece borçlu alacaklı ile yaptığı anlaşmada dilerse sözleşmeden dönmeyi ve alacaklıya sadece cezai şart ödemeyi kararlaştırabilir.
Bu tür cezai şartta borçlu cezayı ödemek suretiyle sözleşmeden dönebileceği gibi, alacaklı da sadece cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Bu durumda artık alacaklı borçludan asıl edimin ifasını isteyemeyecektir.
Seçimlik ve ifaya eklenen ceza koşulu, borçlunun borcunu ihlâl etmesine karşı alacaklıya bir talep hakkı sağlarken, dönme cezası borcun ihlâli koşulu aranmaksızın, belirli bir meblağı ödemek suretiyle borçluya sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Borçlu, borca aykırı davranışı bulunmasa bile, ceza koşulunu ödeyerek sözleşmeyi ortadan kaldırabilir. Burada asıl borcun ifasının yerini dönme (fesih) cezası almaktadır. Bundan dolayı dönme cezasının, asıl borcun alacaklı lehine ifasını teminat altına almak gibi bir işlevinin bulunmadığı, aksine onu zayıflatıcı rol oynadığı söylenebilir. Gerçekten, “borcumu ifa etmekten vazgeçersem 1.000TL ödeyeceğim” ifadesinde yerini bulan dönme cezasında asıl borcun ifasının teminat altına alınması suretiyle alacaklının hukukî durumunun güçlendirilmesi değil, aksine dönme cezasını ödemek ve sözleşmeden dönmek (veya sözleşmeyi feshetmek) suretiyle borçlunun durumunun iyileştirilmesi söz konusudur (Kocaağa, s. 145-154).
Cezai şarta ilişkin hükümler emredici nitelikte değildir. Taraflar bunların aksini kararlaştırabilirler. Borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi dışında kalan diğer borca aykırılık hâlleri için ifaya eklenen ceza koşulu kararlaştırabilecekleri gibi; bu iki ihlâl durumu için seçimlik ceza koşulu da kararlaştırabilirler. Örneğin satıcının ayıplı mal teslim etmesi hâlinde, alacaklıya hem ayıpsız bir mal teslim edileceği hem de ceza koşulu ödeneceği kararlaştırılabilir. Ayrıca tarafların, ceza koşulu anlaşmasında, seçimlik ceza koşulu ile ifaya eklenen ceza koşuluna birlikte yer vermeleri de mümkündür (Kocaağa, s. 138-139). İstisnası cezanın tenkisiyle (indirilmesiyle) ilgili TBK’nın 182. maddesinde düzenlenmiş olup, maddenin birinci bendinde ceza miktarını tarafların serbestçe belirleyebilecekleri belirtildikten sonra, üçüncü bendinde bu ceza miktarının hâkim kararı ile azaltılabileceği öngörülmüştür.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/(13)3-2245 E., 2021/880 K.;2019/3-751 E., 2022/590 K, 2020/3-551 E. Ve 2022/1147 Kararları)
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında yapılan dava konusu sözleşmede 2 adet taşınmaz için anlaşmaya varıldığı, 2 nolu taşınmazın davacıya tapuda devrinin yapıldığı,1 nolu taşınmazın ise davacıya kiraya verileceğinin, daha sonra ise davacıya satılacağının kararlaştırıldığı, ancak bu taşınmaz yönünden davacı tarafından bir kiralama yapılmadığı gibi satışın da gerçekleşmediği, sözleşmede taşınmazların süresinde teslim edilmemesi halinde satıcı tarafından cezai şart ödeneceğinin düzenlendiği görülmektedir.
Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (TMK m. 706; BK m. 213; TBK m. 217; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26). Resmî biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olup, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.
Her ne kadar taraflar arasında yapılan sözleşme tek bir sözleşme olarak görülse de, aslında 2 adet taşınmazın farklı şartlarda satışını düzenleyen 2 sözleşmenin varlığının kabulü gerekir. Tapuda devri yapılan 2 nolu taşınmaz yönünden, sözleşmenin şekil şartına uyulmaksızın haricî olarak düzenlendiğinden bahisle geçersizliğini ileri sürmek, bu aşamada hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilmelidir. Zira, taşınmaz nedeniyle ödemeler yapılmış, davalı tarafından bu ödemeler kabul edilmiş, taşınmaz tapuda davacıya devir edilmiştir. Bu nedenle, söz konusu taşınmaz yönünden yapılan sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden buna göre bu taşınmaz için belirlenen cezai şartın da geçersiz olmadığı kabul edilmelidir. Bu kabule göre, yapılacak inceleme de ise, bu taşınmaz yönünden cezai şart koşullarının oluşup oluşmadığı irdelenmelidir.
Sözleşme ile taraflar karşılıklı olarak edimler yüklenmişlerdir. Davacı 2 nolu taşınmaz yönünden 1.100.000,00 TL + KDV ödemeyi üstlenmiş olup, ödeme planına göre ödemesi gereken toplam miktar 1.298.000,00 TL'dir. Ancak davacı, taksit tarihlerini aksatmış, toplam da 1.118.000,00 TL ödeme yapmış, son 3 taksitle ilgili hiç ödeme yapmamıştır. Davacı, son 3 takside ilişkin ödememe savunmasında, bu miktarın KDV tutarına ilişkin olduğunu, davalının fatura düzenlemediğini, bu nedenle de ödeme yapmadığını iddia etmektedir. Fatura düzenleme yükümlülüğü, davalı tarafın vergisel işlemlerine ilişkin olup, ödememe gerekçesi olarak ileri sürülmesi, davacıyı borcundan kurtarmamaktadır. Bu nedenle davacının bu iddiasına itibar edilemez. Taşınmaz teslim tarihinde tapuda davacıya devir edilmiş olup, davacının kendisine fiili teslim yapılmadığı iddiası üzerinde de durulamaz. Bu durumda, davacının ödemelerde temerrüte düştüğü, kendi edimini yerine getirmediği sabit olup, cezai şarta hak kazanmadığı kanaatine varılmıştır. Ayrıca aynı sebeplerle müspet zararını da istemeyeceği kabul edilmiştir.
Sözleşmeye konu 1 nolu taşınmaz yönünden yapılan incelemede ise, sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olmasından dolayı geçerli olmayan sözleşmede bulunan hükümlerin de geçersiz olacağı her türlü duraksamadan uzak olduğuna göre, uyuşmazlığa konu sözleşmede düzenlenen cezai şarta dair hükümlerin de geçersiz olduğu ve davacının bu hükme dayanarak talepte bulunamayacağının kabulü gerekmektedir. Yine bu taşınmaza ilişkin olarak davacı herhangi bir ödeme yapmamış, teslim tarihinden 2 yıl sonra davalıya ihtarname göndermiştir. Davacının bu taşınmaza ilişkin ödeme ve bildirim edimlerini de yerine getirmediği sabittir. Bu durumda müspet zararını da talep edemeyeceği açıktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında, mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir hukuka aykırılık görülmemiş olup, davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-)Davacı vekilinin ilk derece mahkemesinin yukarıda anılan kararına yönelik istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-)492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 615,40 TL istinaf karar ve ilâm harcından davacı tarafından peşin olarak yatırılan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye ... TL harcın davacıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydına,
3-)İstinaf eden davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-)İstinaf incelemesi duruşma açılmadan yapıldığından vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-)6100 sayılı HMK'nın 7035 sayılı Kanun ile değişik 359/4 maddesi uyarınca kararın kesin olmaması nedeniyle Dairemizce taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın m. 361/1 hükmü uyarınca Dairemiz kararının tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde, Yargıtay nezdinde TEMYİZ YOLU AÇIK olmak üzere, OYBİRLİĞİYLE karar verildi. 22/12/2025
...
Başkan
...
...
Üye
...
...
Üye
...
...
Katip
...